Subprime Mortgage

2007년 미국 서브프라임 모기지(subprime mortgage : 비우량 주택담보대출) 사태

1. 개관

2007년에 발생한 미국 서브프라임 모기지(subprime mortgage) 사태는 미국의 TOP 10에 드는 초대형 모기지론 대부업체가 파산하면서, 미국만이 아닌 국제금융시장에 신용경색을 불러온 연쇄적인 경제위기를 말한다.

2. 요약

서브프라임 모기지론은, 신용조건이 가장 낮은 사람들을 상대로 집 시세의 거의 100% 수준으로 대출을 해주는 대신 금리가 높은 미국의 대출 프로그램이다. 수익률이 높기 때문에 헤지펀드나 세계의 여러 금융업체들이 막대한 금액을 투자했는데, 미국의 집값이 하락하면서 서브프라임 모기지 대출자들이 대출금을 상환하지 못하게 되었고, 결국 2007년 4월에 미국 2위의 서브프라임 모기지 회사가 부도 처리되었다. 이에 따라, 여기에 투자했던 미국을 비롯한 세계의 헤지펀드, 은행, 보험사 등이 연쇄적으로 붕괴하고, 미국 10위 모기지 회사이자 중간 등급의 신용등급자를 대상으로 하던 AHMI까지 부도가 나면서 위기론이 확산되고 있다.

3. 모기지 구분

총 5000만 명이 모기지 대출자이며 총 10조 달러 (약 1경 원) 규모인 미국의 모기지는 대출자 신용상태에 따라 3단계로 구분된다. 리먼브러더스의 한 채무전략가는 미국의 전체 모기지 규모가 8조 5천억 달러라고 한다.

1) 프라임 등급 : 높은 수준의 신용조건. 전체 미국 모기지의 75%를 차지.

2) 알트-A 등급 : 중간단계의 신용조건.

3) 서브프라임 등급 : 신용점수가 620 이하인 사람들에게 집을 담보로 대출해준다. 부실 위험이 있기 때문에 프라임 모기지보다 대출금리가 2~4% 정도 높다. 서브프라임 업체들은 대출 당시 집값의 거의 100% 수준에서 돈을 내주었다고 한다. 3년 이상 운영되며 가입 3년 후 변동금리로 전환된다. 규모는 750만 명의 대출자에 6,000 억 달러(약 586조 원)로 미국 전체 주택담보대출 시장의 20% 정도이다.

4. 사태의 파급효과

1) 2007년 4월 - 미국 2위의 서브프라임 모기지 대출회사인 뉴센추리 파이낸셜이 파산신청을 하였다.

2) 2007년 8월 - 미국 10위권인 아메리칸 홈 모기지 인베스트먼트(AHMI)사가 델라웨어주 웰밍턴 파산법원에 파산보호를 신청하였다. AHMI는 알트-A 등급(프라임과 서브프라임의 중간 등급) 모기지가 전문인 업체이다. 8월 3일 AHMI는 모기지 대출을 중단하고 직원 6,000 명을 줄일 계획이라고 밝혔다. 뉴센추리 파이낸셜 이후 최대 규모다. 뉴센추리 파이낸셜로 시작된 서브프라임 모기지 위기가 알트-A까지 번져서 우려되는 상황이라고 보도되고 있다. 세계 3위 은행인 HSBC는 미국 주택시장에 뛰어 들었다가 107억 달러(약 10조 1,000억 원)를 회수 못할 위기에 놓였다. 미국 보험사인 CAN 파이낸셜이 서브프라임 투자로 9,100만 달러의 손실을 입었다. AIG는 최악의 경우 23억 달러의 손실을 기록할 것으로 추정되고 있다. GM은 산하 모기지 금융기관의 서브프라임 모기지 디폴트로 약 10억 달러의 피해를 입었다. 크레디스위스는 뉴센추리 파이낸셜에 약 5억 달러를 투자했다.

3) 2007년 8월 9일 프랑스 최대은행 BNP 파리바은행은 자사의 3개 자산유동화증권(ABS)펀드에 대한 자산가치 평가 및 환매를 일시 중단했다. 서브프라임 부실로 인한 신용경색의 그 이유이다. 상환을 중단한 3개 펀드는 BNP파리바 ABS유리보, 파베스트 다이나믹ABS, BNP파리바, ABS에오니아 등이고, 그 규모는 27억 5천만 유로에 달한다.

4) 일본에서 해외로 매각된 첫 번째 은행인 신세이 은행은 서브프라임 모기지 부실로 인한 손실이 3,000만 달러에 이른다고 밝혔다. 일본 최대 증권사인 노무라 홀딩스는 서브프라임 모기지 관련 대출로 312억 엔(2억 6,200만 달러)의 손실을 봤다고 밝혔다.

5) 대만 보험사인 타이완 라이프 인슈어런스가 상반기 미국 서브프라임 부실로 4억2,800만 타이완달러(미화 1,300만 달러)의 손실을 입었다.

6) 호주의 맥쿼리 은행, 베이시스 캐피탈 펀드 매니지먼트, 앱솔루트 캐피탈 등도 서브 프라임 투자로 대규모 손실을 기록했다.

7) 스탠더드 앤드 푸어스(S&P)는 미국의 대출회사들이 성장세를 유지하기 위해 최근 수년간 신용도가 낮은 사람들에 대한 대출을 늘려왔다면서, 부동산 서브프라임 위기가 자동차 서브프라임 위기로 확산될 수 있다고 보고서를 발표했다.

8) 블룸버그 통신은 부동산 시장 전문가들의 평가를 인용해서, 서브프라임 모기지 붕괴로 150만 명 이상 미국인들이 집을 잃고, 10만 명 이상이 실직하게 될 것이라고 보도했다.

9) 산은경제연구소, 삼성경제연구소 등 한국의 일부 경제관련단체에서는 미국의 서브프라임 모기지 부실이 미국 가계소비 위축에 따른 미국 경기의 급격한 침체로 이어질 경우, 한국내 금융시장 충격과 대미수출도 지장을 우려하고 있다. 미국은 세계 GDP의 20%를 차지하는 매우 큰 경제시장이다.

'남의 돈 빌려 큰 돈 벌겠다'는 투자행태가 화를 자초

피해 1000억 달러…, 4000억 달러…, 1조 달러… 서브프라임 충격, 어디까지?

최첨단 기법으로 무장한 월가 엘리트 은행이 가장 큰 손실, 부동산 경기 좋을 땐 달콤하지만 불황이면 毒으로 되돌아와

서브프라임 사태는 수수께끼투성이다. 어떻게 미국의 금융 시스템의 한 구석에서 발생한 사건이 세계 금융시장을 위기로 몰아올 수 있었을까? 세계 최첨단 금융기법의 원조(元祖) 격인 월가의 엘리트 은행들이 왜 가장 큰 타격을 받았는가?

작년 봄, 미국 투자은행의 한 위험관리 담당자 말이 지금도 생생하게 기억난다. 그는 "은행의 첨단 위험관리 시스템이 유용한 이유는 위험을 부담할 수 있는 용량을 오히려 더 많이 늘여주기 때문"이라고 했다. 마치 자동차의 브레이크의 성능이 좋아졌으니 전보다 과속으로 운전하겠다는 격이다.

이번 사태는 결국 이런 단기적인 경영 목적과 지나치게 과거 통계에만 의존한 위험관리 방식에서 비롯됐다. 물론 그 배경에는 풍부한 유동성으로 자산 가격 상승을 부추겨 온 미국 연방준비이사회(FRB)의 느슨한 통화정책도 한몫했다.

최근 미국의 금융 시스템은 자본시장의 최신 기법인 증권화(證券化·securitization)를 바탕으로 운영된다. 증권화란 대출에 대한 이자 상환 권리를 자본시장에서 사고파는 것을 말한다. 여러 채무자의 대출을 묶고 여기서 발생하는 현금흐름(이자 수익)을 담보로 새로운 증권을 발행해 판매하게 된다.

결국 은행은 대출만 하면 끝이고, 사후에 발생하는 부실 책임은 증권을 소유하는 최종 투자자에게 넘기는 것이다. 부실에 대한 책임이 없는 은행은 당연히 대출 기준을 낮추게 되고, 결국은 채무 상환 능력이 부족한 사람에게까지도 대출해줬다.

특히 레버리지(leverage)를 이용하는 금융회사들의 행태는 충격을 더욱 부채질하는 결과를 초래했다. 레버리지란 영어 단어로 지렛대를 의미하는데, 금융 용어로는 남의 돈을 빌려 투자 효과를 극대화한다는 뜻이다. 예를 들어 나의 밑천 100원에 남의 돈 100원을 더 빌려 주식을 사게 되면, 200원어치의 이익을 볼 수 있다. 만약 주가가 1% 상승하면 1원의 두 배인 2원의 이익을 보는 것이다. 하지만, 반대로 주가가 1% 하락하면 이번엔 손해가 2원으로 증가한다. 레버리지 비율이란 총자산에 대한 부채 비율을 말하는데, 현재 미국 시중은행의 레버리지는 10 정도이고, 뉴욕 월가의 투자은행은 20~25에 달한다.

대출을 받아 집을 사는 일반인과 금융회사의 레버리지는 근본적으로 성격이 다른 점이 한 가지 있다. 일반 주택 투자자는 집값이 오르면 자산 가격에 비해 부채의 비중이 낮아지기 때문에 레버리지가 낮아진다. 즉 자산 가격과 레버리지는 역(逆)의 관계가 있다. 하지만 금융기관은 자산 가격이 상승하면 오히려 레버리지를 증가시키는 경영 방식을 추구한다. 자산 가격이 증가하면 오히려 더 많은 빚을 얻어, 오른 가격의 자산을 추가로 사들인다는 뜻이다.

이런 행위는 금융기관이 대차대조표를 관리하는 독특한 방식에서 비롯된다. 마치 제조업 기업이 공장을 생산 수단으로 쓰듯이, 은행은 대차대조표를 '생산 수단'으로 사용한다. 자산 가격이 상승할 때는 은행의 수익성이 높아질 뿐만 아니라 은행 스스로 측정한 위험 수준에 비해 자기자본이 남아도는 현상이 발생한다. 마치 제조업체가 공장 가동 능력을 다 사용하지 못하는 것처럼 금융회사도 과잉 대출 여력이 발생하는 것이다.

금융회사는 남는 대출 한도를 최대한 활용하고 싶어 한다. 늘어나는 대출은 생산적인 목적보다는 부동산 담보만 보는 단기적인 부동산 담보 대출로 흘러가게 된다. 따라서 부동산 호황은 증폭되고, 담보 가격도 상승해 은행이 다시 한 번 대출 증가에 박차를 가하는 순환 현상이 발생한다. 이렇게 총자산과 레버리지가 함께 움직이는 것을 '경기 순응적 레버리지'라고 일컫는다.

하지만 금융위기가 닥치면, 이 같은 선순환은 역순환 작용으로 돌변한다. 작년 여름에 시작된 서브프라임 금융위기가 바로 이런 경기 순환의 돌변에 의한 것이다. 부동산 가격이 수그러지자 비우량 담보대출의 부실이 초래됐고, 부실은 금융기관의 손실로 이어졌다. 달콤한 레버리지 맛이 갑자기 쓴맛으로 변하는 것이다.

레버리지는 이번 금융 위기의 파괴력을 이해하는 데 중요하다. 지난 주말 G7 정상 회담에서 서브프라임 모기지 손실액이 4000억 달러에 달한다는 추정이 나왔다. 엄청난 액수이긴 하지만 미국 자본시장의 전체 규모에 비하면 크지 않다. 미국의 주식시장의 총규모(약 16조 달러)를 고려하면, 4000억 달러는 주가를 약 2.5% 떨어뜨릴 정도의 파급력밖에 안 된다.

그런데도 우리가 이렇게 벌벌 떠는 이유는 레버리지 때문이다. 예를 들어, 10배의 레버리지를 안고 있는 금융회사들이 3000억 달러의 손실을 입게 되면 그의 10배인 3조 달러의 대출을 축소하게 된다. 은행 대출 축소는 결국 가계나 기업의 자금 운영에 직접적인 타격을 주어 실물경제에도 당연히 여파가 미치게 된다.

물론 아직 미국은 '선진 금융'을 과시하는 듯 저력을 보이고는 있다. 미국 은행들은 현재까지 약 1200억 달러의 손실을 공식적으로 시인했고, 이중 절반이 넘는 700억 달러 정도의 자기자본 확충 계획을 발표했다. 자금의 출처는 중동과 아시아 나라들의 국부(國富)펀드(sovereign wealth fund)들이다. 미국 국내 자원도 풍부하다. 금융자산 가격이 떨어지는 것을 눈여겨보는 투자자들의 깊은 돈주머니가 기다리고 있다. 1998년 외환위기 당시 한국 금융자산이 헐값에 외국 투자자들에게 팔릴 때와는 대조적이다.

하지만 미국도 안심할 수는 없다. 미국 실물경제가 침체기로 접어들게 되면 비우량이 아닌 우량 주택담보대출의 부실화까지 심화된다. 기업 부문의 부채와 가계의 카드 부채의 부실율도 급상승하고 있다. 이 위기가 계속된다면 국부펀드들의 인내심도 바닥을 드러낼지 모른다. 신현송 미국 프린스턴대 경제학 교수 www.chosun.com 입력 : 2008.02.15 23:59

수학 공식(Gaussian copula function) 하나가 월가를 붕괴시켰다

"미국 월가가 한 개의 '수학 공식'으로 붕괴됐다."

믿기 어렵지만 국내외 금융공학자들 사이에선 아직도 이 얘기가 퍼져 있습니다. 수학 공식 하나가 글로벌 금융위기를 키운 불씨였다는 것이죠. 문제의 공식은 2000년 데이비드 X. 리(Li)라는 중국계 금융공학자가 '저널 오브 픽스트 인컴(The Journal of Fixed Income)'이란 학술지에 발표한 '가우시안 코풀라 함수(Gaussian copula function)'입니다.

이 공식이 나오기 전까지 월가는 모기지(주택담보대출) 채권에 거의 투자하지 않았습니다. 월가의 투자자들은 '리스크(위험)'를 즐깁니다. 손실 위험이 큰 만큼 고수익을 올릴 수 있기 때문입니다. 반면 그들은 '불확실성'을 가장 싫어합니다. 그런데 주택담보대출은 언제 특정한 집 가격이 떨어질지, 돈 빌린 사람이 언제 실직해서 돈을 못 갚게 될 지 예측하기 어려워 불확실성이 큽니다. 여러 개를 혼합하면 불확실성이 줄어들 것이라고 보고 '부채담보부증권(CDO)'이란 상품을 만들어 봤지만 여전히 불확실성은 있었습니다. CDO는 500~1000개의 모기지 채권을 묶어서 새로운 채권을 만든 것입니다.

Gaussian copula function

그런데 '가우시안 코풀라 함수'가 불확실성을 제거하는 해결사로 등장했습니다. 불확실한 수많은 모기지의 상환 가능성을 계산해서 가격을 산정할 수 있다는 것이었습니다. 함수를 소개하면 이렇습니다. (Pr[TA 〈1, TB〈1]=φ₂(φ�R¹(FA(1)), φ�R¹(FB(1)), γ)).

월가의 금융공학자들은 '가우시안 코풀라 함수'에 열광했습니다. 불확실성이 커서 거래가 힘들다던 부채담보부증권(CDO)에 가격을 매길 수 있게 되자 엄청난 시장이 열렸지요. 더구나 저금리로 갈 곳을 잃은 신규 자금이 월가에 몰려들면서 CDO란 '신상품'은 폭발적 인기를 끌었습니다. CDO 시장은 2000년 2750억 달러 정도였지만 절정에 달했던 2006년 4조7000억 달러에 이르렀습니다.

하나의 수학 공식에 기반한 CDO 시장은 결국 붕괴했고 리먼브러더스의 파산 등 월가 투자은행의 몰락을 불러왔습니다.

결정적 이유는 중요한 가정(假定)에 문제가 있었기 때문입니다. CDO 시장이 번창할 때의 '모기지 채권이 부도날 위험에 대한 시장 가격'은 최근 10년간 부동산 활황기 가격을 기초로 한 것입니다. 그러니 부동산 가격이 급락할 때의 위험성을 간과한 것이죠. 미국의 부동산 버블 붕괴로 주택가격이 떨어지면서, '가우시안 코풀라 함수'로 산정한 CDO 가격은 아무 의미없는 수치로 변했고, 60%나 폭락했습니다. 월가의 금융인들이 그만 탐욕에 눈이 멀어 그 함수의 함정을 무시해버린 건 아닌지 모르겠습니다. http://news.chosun.com/site/data/html_dir/2009/03/11/2009031101726.html 방현철 기자 banghc@chosun.com 입력 : 2009.03.12 02:59

러` 수학자 물리 공식으로 경제위기 예측

미국발 금융위기로 촉발된 국제 경제 위기가 6개월을 지나가는 가운데 한 러시아 수학자가 물리학 공식을 통해 1년 전 이미 경제 위기 도래를 예측했던 것으로 알려져 눈길을 끌고 있다. 러시아 정부 기관지 로시스카야 가제타는 12일 자국 수학자 빅토르 마슬로프와의 인터뷰 기사를 통해 그가 어떻게 경제 위기를 예측했는지를 자세히 소개했다.

소비에트 시절 수차례 과학자상을 받은 마슬로프는 1998년에도 수학 공식을 근거로 디폴트(채무불이행) 상황을 예언했고 그전에는 소련의 붕괴까지 알아맞혔던 것으로 알려졌다.

마슬로프는 인터뷰에서 "금융 위기가 닥쳐올 것을 미리 알고 아파트와 별장을 팔았고 그 돈을 미국에 사는 아이들에게 보냈다"고 털어놓았다. 그는 "미국 경제를 파산으로 이끌 부채 규모를 측정하는데 물리학 공식을 적용했다"고 말했다.

그는 "현재 일어나는 경제 상황들이 여러 물리학 현상들과 비슷하다는 것을 알게 됐다. 즉 상황이 아주 천천히 악화하는 것이 아니라 눈덩이처럼 갑자기 상황이 전개되고 있다는 것이다. 물리학에서는 이런 현상들이 매우 잦고 또 공식으로 설명돼 있다. 비슷한 공식들을 경제상황에 대입하면 된다. 경제위기가 일어나느냐 마느냐 혹은 경제위기 발생 날짜까지 예측할 수 있다"고 설명했다. 마슬로프는 "내 계산에 의하면 미국은 이미 오래전부터 눈앞에 경제위기가 보이는 그 어떤 경계, 즉 한계 수치를 넘어섰었다. 통제할 수 없는 단계로 이미 들어섰다는 얘기다. 여기서 한계 수치는 물리학 용어에서 나온 것으로 미국이 진 빚의 한계 수치를 계산했고 미국 경제가 한참 전에 그 수치를 넘어섰다는 것을 알게 됐다. 미국이 곧 부도가 나고 경제가 빚의 구덩이로 빠질 것으로 판단했다. 현재 유통되고 있는 화폐의 한계 수치도 비슷한 방법을 통해 알 수 있다"고 주장했다. 그러면서 그는 미국을 구할 방법이 있느냐는 질문에 이 모든 상황을 일어나게 한 미국을 구해줘서는 안 되며 특히 월스트리트의 은행들은 더욱 그렇다고 강조했다.

그는 또 러시아 경제 전망을 묻는 말에 "러시아 경제는 너무 폐쇄적이고 마약, 마피아 등 공식에 잡히지 않는 '암시장'의 규모가 너무 커서 답이 나오질 않는다. 한계 수치를 계산하기가 너무 어렵다"라고 말했다. 연합뉴스 http://people.joins.com/news/people_read_200605.asp?total_id=3528557&cloc=home|botnews|botnews_people 2009.03.13 08:23 입력 / 2009.03.13 08:43 수정

서브프라임모기지.hwp

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