임대차 3법

- 무조건 세입자가 원하면 연장해야하나?

△ 기본적으로 세입자가 계약 갱신을 요구할 시 정당한 사유 없이 거절할 수 없다. 그러나 예외도 있다.

먼저 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액을 연체할 시 계약 갱신을 거부할 수 있다. 주택의 일부를 파손할 시에도 마찬가지다.

재건축이나 철거 등을 해야 할 때도 세입자에게 철거를 요구할 수 있다. 다만 임대차 계약 시 공사시기, 소요기간 등을 세입자에게 설명했어야 한다.

임대인 혹은 임대인의 직계존속·직계비속이 주택을 실제 거주하려는 경우에도 세입자의 계약 갱신을 거부할 수 있다.

- 언제까지 갱신 요구를 해야 하나?

△ 계약 만료기간에 따라 다르다. 올해(2020) 12월 10일 이전에 계약만료인 경우 6개월 전부터 1개월 전까지만 집주인에게 말하면 된다.

그러나 올해(2020) 12월 10월 이후에 계약 만료인 경우 만료일 2개월 전까지 집주인에게 통보해야한다. 묵시적 계약 갱신을 염두하고 집주인에게 갱신 요구를 안 할 시에는 갱신이 되지 않는다. 만약 이 기간에 집주인이 갱신을 거부한다 해도, 세입자가 원하면 갱신이 가능하다.

- 아직 전세 만기가 남아있는 상황에서, 전세금 인상률 5% 이상으로 갱신계약을 했다. 법 시행 이후 다시 전세금 인상률을 5%로 낮출 수 있나?

△ 현재 만약 계약 종료 1개월 전이라면 5% 미만으로 임대료 조정이 가능하다. 또는 이미 증액한 기존 임대차 계약관계를 유지하면서 계약기간 만료 시점인 내후년에 집주인에게 계약 갱신 요구권을 행사할 수 있다.

- 만약 세입자가 전세 계약을 갱신했다면, 꼭 2년 살아야하나?

△ 아니다. 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있다. 임대인이 통지받은 날부터 3개월 지나야 효력 발생한다.

- 전세계약을 갱신한 후 월세로 전환할 수 있나?

△ 못한다. 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보므로 전세에서 월세 전환은 못한다. 다만 임차인이 원한다면 가능하지만, 법정 전환율을 적용한다.

- 만약 2+2 갱신을 집주인이 거부할 시, 세입자는 손해배상청구를 요구할 수 있다. 청구 금액은 얼마인가?

△ 3가지 기준이 있는데, 이 중 가장 높은 금액을 청구할 수 있다.

먼저 갱신 거절 당시 월차임의 3개월분에 해당하는 금액을 받을 수 있다. 예를 들어 1억 원 전세의 경우 월세금(기준금리 적용)이 약 60만원이라고 감안한다면, 180만원의 금액을 손해배상금액으로 물어야한다.

다음은 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산 월차임과 갱신거절 당시 환산 월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액이 기준이다. 만약 전세금 1억 원이었던 기존 세입자를 내보내고 1억 5000만원의 세입자를 새로 들였다고 가정해보자. 이 경우를 월세금은 60만원에서 88만원으로 늘어나는데, 그 차액인 28만원의 24개월분인 672만원이 기준이 된다.

혹은 갱신거절로 인해 임차인이 입은 손해액이 기준이다. 중개수수료비와 다른 비싼 집을 구할 시에 추가로 되는 이자비용 등이 포함된다.

- 이미 갱신을 한 세입자도 2년 더 갱신이 가능한가?

△ 가능하다. 법이 시행될 때까지 전월세 계약기간이 남아 있다면 추가로 2년 갱신이 가능하다. 물론 이때 5% 상한율도 적용된다.

Q. ‘자동 갱신(묵시적 갱신)’이 이뤄진 경우 갱신요구권 행사로 보나.

A. 행사하지 않은 것으로 본다. 전월세 계약 종료 기간까지 집주인과 세입자가 계약과 관련한 별 다른 입장을 보이지 않아 기존 계약이 2년 간 자동 연장되는 경우 계약갱신청구(요구)권을 행사한 것으로 보지 않는다. 세입자 입장에서는 청구권을 활용할 기회를 아끼게 되는 셈이다. 자동 갱신된 2년 계약 후 집주인이 ‘집을 비워달라’고 요구하면 그때 계약갱신청구권을 행사할 수 있다.

이 때문에 계약갱신청구권 도입으로 2년 연장이 불가피하다고 판단했더라도 집주인은 세입자의 의사를 반드시 확인해야 한다. 계약갱신청구권 행사는 세입자가 계약 연장을 하겠다는 명확한 의사표시를 한 경우에 인정되기 때문이다. 세입자가 의사를 밝히지 않은 자동 갱신 때에는 갱신청구권을 행사한 것으로 간주하지 않는다. 국토교통부는 자동 갱신 후 향후 갱신청구권을 행사할 수 있는지에 대해 “가능하다. 묵시적 갱신(자동 갱신)은 갱신청구권 행사에 따른 계약갱신과 구별되기 때문”이라고 밝혔다.

Q. 임대료 인상 상한인 5% 이내 인상은 집주인이 임의로 할 수 있는가.

A. 불가능하다. 전월세상한제의 취지는 임대인(집주인)이 임대료 증액을 청구할 수 있다는 것 뿐, 임차인(세입자)이 증액 청구에 반드시 응해야 한다는 의미는 아니다. 계약갱신 시 임대료를 인상할 경우 집주인과 세입자는 협의를 통해 5% 범위 내에서 인상폭을 정할 수 있다. 이는 곧 세입자가 반대할 경우 인상 자체가 불가능하다는 의미다. 국토부에 따르면 계약갱신청구권을 행사한 세입자에게 임대료를 증액하려는 집주인은 △임차주택에 대한 조세·공과금·그 밖의 부담 증감 △경제사정의 변동 등 증액 청구 사유를 설명해야 한다.

Q. 전월세 전환율(월차임 전환율)의 적용 시기는. 현재 진행 중인 계약에도 소급 적용이 되는지.

A. 주택임대차보호법 시행령이 개정되면 시행되는 시기 이후부터 체결되는 임대차계약부터 적용된다. 정부는 현재 8월 중 개정안에 대한 입법예고를 한 뒤 10월 중 개정을 마치고 시행에 나설 계획이다. 시행 후 기존 전세 또는 반전세 계약을 월세로 바꾸거나 보증금을 줄이고 월세를 높여 계약을 갱신하려는 경우 해당된다. 제도 시행 전 이뤄진 계약에 대해서는 소급 적용하지 않을 방침이다. 전환율은 현재 4%에서 2.5%로 낮아지는데, 집주인과 세입자가 이 이상의 비율을 적용해 계약을 맺었더라도 2.5%를 초과하는 부분에 대해서는 법적 효력이 닿지 않는다. 2.5%를 초과해 계약을 맺었더라도 과태료 등 처벌을 하지는 않지만 세입자는 2.5% 초과분에 대해서는 내지 않아도 아무런 문제가 없다.

Q. 전월세 전환율에 따라 월세를 전세로 전환하는 것도 가능한가.

A. 불가능하다. 전월세 전환율이라고 표현했지만 실제로는 전세에서 월세로 전환할 때만 사용되는 ‘월차임 전환율’이기 때문이다. 양쪽 모두에 적용되는 전월세 전환율이라면 전환율이 낮아질 경우 전세에서 월세로 전환할 때는 기존 전환율 적용 시보다 월세가 낮아지지만, 반대로 월세를 전세로 전환할 때는 전세금이 올라가는 현상이 나타난다. 이로 인해 월세를 전세로 전환하는 집주인이 늘어나고 전세 값이 상승할 수 있다는 우려가 나오기도 했다. 하지만 정부는 이번 조치에 대해 “월세를 전세(또는 반전세)로 전환할 경우 적용되지 않는다.”고 밝혔다.