2011. 1. 10. 18:06ㆍ故鄕
박인호의 전원별곡
기사출처 : http://www.heraldm.com>검색(박인호의 전원별곡)
[박인호의 전원별곡] 전원생활 프롤로그
바쁜 일상에 쫓기는 현대인이라면 누구나 한번쯤은 치열한 삶에서 벗어나 산수가 어우러진 산골 또는 시골에서의 평온한 전원생활을 꿈꾸어본다.
특히 2010년부터 본격적인 은퇴기에 접어든 712만 명에 달하는 1세대 베이비부머(1955~1963년생)들은 잠깐의 여행이나 휴식이 아니라, 남은 삶, 즉 인생2막을 그렇게 꾸리고 싶다는 갈망을 갖고 있다.
베이비부머 2세대(1964~1972년생, 743만여명) 역시 삶의 질을 높이는 전원생활에 대한 관심이 매우 높다.
이미 이들 중 일부는 아름다운 전원에 세컨드 하우스(주말주택)를 짓고 도시와 시골을 오가며 사는 ‘멀티-해비테이션(Multi-Habitation)’생활을 하고 있으며, 아예 귀농을 택해 제2인생의 씨를 뿌리거나 수확을 하고 있기도 하다.
하지만 상당수의 베이비부머들에겐 아직 ’전원 속 그림 같은 집’은 그저 한 가닥 소망일 뿐 이다. 이를 어떻게 현실로 만들 수 있을까?
<박인호의 전원별곡>은 광범위한 현장답사와 취재, 그리고 실제 강원 산골에서의 시골살이 경험을 통해 이에 대한 방법을 제시해준다. <제1부: 땅 구하기>에 이어 <제2부: 집짓기>, <제3부: 전원일기>로 구성된다.
▲ 왜 전원생활 인가
베이비부머 1세대의 본격적인 은퇴와 조기 퇴직, 주5일 근무제, 소득수준 향상, 평균 수명 연장, 교통망 확충에 따른 도-농간 접근성 개선, 전국 인터넷 시대 등 사회, 경제적 여건의 변화로 인해 새로운 형태의 웰빙이나 삶의 질 향상의 실천방안으로 귀촌 및 귀농, 즉 전원생활에 관심을 갖는 사람들이 해마다 크게 늘고 있다.
회색빛 콘크리트 숲속에서 쳇바퀴 돌 듯 자신의 삶을 되돌아볼 여유조차 갖기 힘든 도시민들에게 전원생활은 진정 ‘로망’이다.
창밖의 별을 헤다 잠들고, 아침을 깨우는 눈부신 햇살과 새들의 노랫소리, 우거진 숲과 맑고 투명한 실개천, 직접 가꾼 푸성귀로 차린 소박하고 건강한 밥상. 자연속의 삶은 생각만으로도 여유롭고 넉넉하다.
전원생활을 꿈꾸는 이유는 결국 더 나은 삶과 행복을 위해서다.
경쟁적이고 소모적인 도시를 떠나 자연 속에서 느림의 삶을 살고 싶어서다.
도시에서 나고 자란 아이들에게 자연을 알게 하고, 입시위주의 교육과 지나친 현대화 속에서 심신의 병을 앓는 아이들을 자연친화적인 교육환경에서 가르치고 치유하기 위해서다.
물론 도시생활이 주는 각종 혜택과 시골의 생태적인 삶을 함께 누릴 수 있다. 이런 멀티-해비테이션은 이미 2000년대 후반 들어 하나의 트렌드로 정착되고 있다.
또한 최근에는 젊고 평범한 직장인들이 전원행을 택하는 경우도 늘고 있다. 전원생활이 지역이나 직업, 나이, 경제력 등에 크게 구애받지 않고 대중화되고 있는 것이다.
전원주택도 과거 별장형 주택에서 요즘은 10~20평대의 중소형 실속 주택들이 인기를 끌고 있다. 방갈로와 같은 이동식 주택이나 농막, 컨테이너 하우스를 활용하는 경우도 있다. 황토나 통나무를 이용해 자신만의 개성 있는 집을 직접 짓기도 한다.
개개인의 라이프스타일에 따라 전원생활의 형태도 다양하다. 전원에서 거주하면서 인근 도시의 직장으로 출퇴근 하는가 하면, 시골에서 재택근무를 하기도 한다. 아예 귀농해 농사를 지어 소득을 올리는 사람도 있다.
이제 전원생활은 누구나 도전해볼만한 새로운 정주 형태로 자리잡아가고 있다.
▲ 간절한 소망을 갖고 철저한 준비를
하지만 실제 시골에서의 전원생활은 결코 녹록치 않다. 여유롭고 낭만적인 것만은 아니라는 것. 오히려 시골살이는 훨씬 더 치열한 ‘현실’일 수도 있다.
새로운 환경에 발을 내디딘 만큼 마을주민들과의 융화, 부족한 편의시설 등 극복해야 할 현실의 벽은 높다. 이미 몸에 배어버린 편리한 인스턴트식의 도시생활 습관을 벗어던지기도 쉬운 일이 아니다.
단순히 낭만적이고 목가적인 전원생활만을 꿈꾸거나, 도시생활 및 경쟁사회에 염증을 느껴 일종의 도피처로 전원행을 택한다면 이는 실패하기 십상이다. 실제로 전원생활을 하게 되면서 겪게 되는 각종 문제와 불편함을 견디지 못해서 도시로 U턴하는 사례도 많다.
따라서 전원행은 간절한 소망과 철저한 준비가 필요하다. 늘 기도하는 마음가짐으로 자신이 처한 상황과 여건에 맞는 전원의 삶을 선택하고 철저하게 준비한다면 전원생활의 정착에 성공할 수 있다.
철저한 전원생활 준비는 단순히 땅 매입 및 집짓기 등에 들어가는 자금조달 계획만을 의미하지 않는다. 오히려 나와 가족이 살 시골 터를 찾고 보금자리를 짓기 위해 다양한 지역 현장을 답사하는 등 발품을 파는 게 더욱 중요하다.
돈 걱정만 하고 있기 보다는 전원생활 준비에 필요한 각종 정보를 수집하고, 주말이면 풍광이 뛰어나고 저렴한 내 집 터를 찾아다니는 노력이 우선되어야 한다는 말이다.
각종 인터넷 카페나 동호회, 농촌체험교실 등을 통해 직․간접적인 경험을 해보는 것도 좋다. 먼저 전원생활을 시작한 선배들의 경험담을 통해서도 시행착오를 줄일 수 있다.
땅을 사기 전에 임대형 주말농장을 운영해보거나 전원주택을 전세로 얻어 생활해보는 것도 한 방법이다.
정부와 각 지자체도 도시민들에게 전원생활을 제공하기 위해 곳곳에 전원마을, 테마마을을 조성하는가 하면 농촌마을의 주택환경, 생활환경을 개선하기 위해 다양한 정책을 펼치고 있다.
전원으로 가는 길은 비록 순탄하지는 않지만 준비하는 사람에게는 그다지 좁은 길이 아니다. 열심히 구하면 찾을 수 있는, 누구에게나 열려있는 길이기도 하다. 헤럴드경제 객원기자 (전원&토지 컨설턴트) http://biz.heraldm.com/common/Detail.jsp?newsMLId=20101206000910 2010-12-13 12:02
[박인호의 전원별곡] 제1부 땅 구하기-(1) 내 가족의 보금자리 터, 어디로 갈 것인가?
보다 나은 삶을 위해 머지않은 장래에 전원생활을 하겠다는 간절한 소망을 가지고 그 준비에 들어갔다면, 우선 대강적인 자금 조달 계획과 내 가족의 전원 보금자리 터를 과연 어느 지역에 마련할 것인지에 대한 결정을 해야 한다.
이 과정에서 상당수는 자금 조달 계획에 집착하다가 중간에 포기하고 만다. 땅을 사고 집을 짓고 전원생활을 하려면 당연히 큰돈이 들어가기 때문이다.
하지만 전원생활을 위한 자금 조달은 결국 현재 깔고 있는 부동산과 금융자산 등을 정리하면서 진행시켜야 할 부분이다. 따라서 땅 구하기-집짓기 등 단계별 상황에 필요한 자금 조달만을 염두에 두면 된다.
맨 먼저 땅 구하기 단계에서 필요한 자금 역시도 어느 지역, 어떤 땅(대지, 논밭, 임야 등)을 선택하느냐에 따라 크게 달라진다. 그렇기 때문에 일단 내 가족의 전원행 목적지를 강원도로 할 것인지, 아니면 충청도를 택할 것인지, 그도 아니면 경상도나 전라도로 갈 것 인지를 먼저 결정한다. 광역적 지역 선택이다.
강원도만 하더라도 시와 군지역의 땅값 차이가 크고, 같은 군내라도 읍․면 중심지와 산골, 오지의 땅값은 천양지차다. 땅 구입 자금 조달 방법은 현재 살고 있는 부동산 등을 담보로 대출을 받을 수도 있고, 친척이나 지인, 동호회 등을 통해 공동 구매를 할 수도 있다. 또 귀촌과 귀농에 대한 정부의 지원 자금을 활용해도 된다. 그 때 가서 걱정해도 된다는 얘기다.
전원 보금자리 터 선택에 있어 중요한 기준은 바로 연고다. 앞서 전원행을 택한 사람들 중 상당수는 귀소본능처럼 자기의 고향 땅에 정착했다. 본가와 처가의 고향까지 고려한다면 고향 땅의 범주는 크게 확대된다.
물론 꼭 고향 땅일 필요는 없다. 산행이나 여행길에서 한눈에 ‘필(feel)’이 꽂힌 땅이 있다면 그 곳이 바로 나와 궁합이 맞는 명당 터 이다. 뜻이 맞는 사람들이 모인 동호회라면 그 모임 자체가 연고다. 동호회 회의를 통해 지역을 선택하고 땅을 매입하면 된다.
또 하나의 기준은 서울을 중심으로 놓고 그 인접지역 가운데 선택하는 것이다. 여전히 모든 길은 서울로 통하기 때문이다. 광역권으로 구분하면 먼저 수도권과 그에 접한 강원도, 충청도다. 그런 다음 시․군 지역으로 압축해나간다.
개인적으로 나는 진정한 전원생활을 누리려 한다면 가급적 수도권은 벗어나길 조언한다. 단지 사면이 녹색으로 둘러싸인 곳이 전원이라면 서울 강남에도 그런 땅은 있다. 자곡동, 세곡동 등 그린벨트가 그렇다.
산과 물이 어우러진 일급 풍광을 갖춘 양평과 남양주, 가평만 하더라도 풍광 좋은 곳은 전원주택지라기 보다는 유원지에 더 가깝다. 산과 강 주변은 호텔과 모델, 펜션, 대형 음식점과 술집, 각종 놀이시설이 점령하다시피 했다. 또한 그저 그런 지역은 농가와 비닐하우스, 창고, 소규모 공장 등이 뒤엉켜있다. 전원생활의 참맛인 공기와 물도 예전만 못하다. 물론 전원생활을 약간 희생하고 투자가치를 높이는 쪽을 택한다면 수도권이 가장 매력적이다.
수도권과 접해있는 강원도와 충청권 지역은 전원생활 하기에 좋은 지역들이 많다. 이미 잘 알려진 전원벨트도 수두룩하다. 보금자리 터와의 인연은 개인적인 연고나 취향, 목적 등이 각기 다르기 때문에 누가 얼마나 부지런히 정보를 수집하고 발품을 파느냐에 달려있다.
필자의 경험사례를 소개해본다. 지난 2007년 말, 평소 머지않은 장래에 시골생활을 하기로 약속한 나와 아내는 마침내 땅을 구하기로 결정했다.
하지만 먼저 벽에 부딪힌 것은 돈 이었다. 시골생활을 하려면 땅을 장만하고 집을 지어야 하는데, 당시 우리에겐 그럴만한 목돈이 없었다. 이리저리 긁어모아야 고작 5000만 원 정도. 수도권에서 집지을 땅을 구하기에는 턱도 없었지만, 수도권 외 지방에서는 300~500평 정도는 살 수 있는 돈이었다. 집 짓는 것은 차치하고 겨우 소규모 땅만 구할 수 있는 돈이었지만, 나와 아내는 일단 “두드리라, 열리리라”는 성경의 말씀대로 우리가 안주할 땅을 찾아 나서기로 했다.
두 번째 닥친 문제는 좁다면 좁고, 넓다면 넓은 대한민국 땅, 어디에 우리의 둥지를 틀 것인가 하는 점이었다.
수도권은 땅값도 비쌌지만 진정한 전원생활을 누릴 수 없다고 판단해 제외했다. 그래서 충청권과 강원권을 놓고 저울질했다. 주변에서 이미 시골행을 결행했거나 준비 중인 사람들을 대상으로 살펴보니 충청권을 택한 사람들은 기후적인 조건이 좋다는 점을 먼저 꼽았다. 내가 아는 몇몇 분들은 실제 제천, 공주와 부여, 단양 일대에 내려가 시골생활을 하고 있기도 하다. 반면 강원도는 겨울이 6개월이라는 말처럼 너무 춥다는 게 단점으로 지적됐다.
그렇지만 나와 아내는 오히려 강원도 쪽에 더 마음이 있었다. 다니던 교회의 목사님을 비롯한 몇몇 분들이 인제군 상남면 등지에 거주하고 계셨고, 진정한 전원생활을 하려면 산 좋고 물 좋은 강원도가 최적지라는 생각에서였다. 또한 나는 개인적으로도 강원도에 연고를 갖고 있다. 고향이기도 하고, 군 생활도 화천(7사단)에서 보냈다.
나와 아내는 일단 강원도 인제 상남면과 홍천군 내촌면 일대를 점찍고 마음에 드는 땅을 살펴보기로 했다. 그중 홍천군 내촌면 일대는 홍천강 상류의 내촌천이 굽이굽이 휘감아 흐르는 배산임수의 명당 터로, 강원도에서는 보기 드물게 탁 트인 전망을 갖춘 곳이다. 결국 6개월여의 현장답사 끝에 내촌면 내 보금자리 터를 낙점했다.
<전원 땅 구하기 격언>
하나, ‘망설이면 놓치고 서두르면 당한다.’
땅을 구입할 때 첫눈에 마음에 드는 땅이 있는데 너무 재면서 망설이다 보면 놓치게 된다. 그런 땅은 남의 눈에도 좋기 때문에 망설이다 보면 다른 사람이 낚아채간다.
반대로 좋은 땅을 만났다고 해서 너무 흥분하거나 서두르면 오히려 큰 손실을 입을 수도 있다. 서두르지 말고 서류와 현장답사를 통해 꼼꼼히 챙겨보아야 한다.
둘, ‘땅을 구하는 것은 결혼하는 것과 같다’
결혼을 위해 배우자감을 고르다 보면 100% 자신의 마음에 드는 경우는 없다. 그런 사람 찾다가는 평생 혼자 사는 수밖에 없다. 단점보다는 좋은 점을 보고 결혼해 서로 상대방에 맞춰가며 살다 보면 서로의 모자람을 채워가게 된다.
땅을 구하는 것도 똑 같아서 100% 마음에 드는 것을 찾다보면 영영 땅을 못 사게 되든가 아니면 아주 비싼 값을 치러야 한다. 완벽하지는 않지만 장점이 단점보다 많은 땅이라면 구입한 뒤 열심히 가꾸면 금싸라기 땅이 된다. 그래서 좋은 땅은 없고 만들어 진다고 한다.
헤럴드경제 객원기자 (전원&토지 컨설턴트) http://biz.heraldm.com/common/Detail.jsp?newsMLId=20101206001067 2010-12-13 12:03
[박인호의 전원별곡] 제1부 땅 구하기-(2) 꿈의 전원생활, 정부 지원책 잘만 활용하면 앞당길 수 있다.
정부는 오는 2013년까지 도시민 7만 명이 이주할 수 있는 다양한 형태의 농어촌 주거단지를 만들기로 하고, 이주 준비단계, 실행단계, 정착단계 등 3단계 지원책을 마련해 시행하고 있다. 또한 지방의 각 자치단체들도 저마다 다양한 혜택을 내걸고 귀촌 및 귀농인구 유치전에 나서고 있다. 이를 잘 활용하면 꿈에 그리던 전원생활을 앞당길 수 있다.
먼저 이주 준비단계에서는 웰촌포털(www.welchon.com, 농어촌공사)과 귀농귀촌종합센터(www.returnfarm.com, 농협)을 운영, 전원생활을 하려는 사람들에게 꼭 실행단계에서는 도시민의 농어촌 정착에 필요한 자금지원을 확대하고 농어촌 지역의 일자리 창출과 지역사회 봉사활동 알선에 힘쓰고 있다. 마지막 단계인 정착단계에서는 이주 도시민이 농어촌 지역 혁신에 적극 참여하도록 유도하고 농어촌 주민과 융화될 수 있는 프로그램을 마련해 운영할 계획이다.
막상 농어촌으로 떠날 생각을 하면 역시 걸리는 것이 ‘돈’ 문제다. 하지만 방법이 전혀 없는 것은 아니다. 전원으로의 이주를 꿈꾸지만 경제적으로 부담을 느끼는 도시민들의 전원주택 마련 및 전원생활 정착을 돕기 위한 여러 가지 금융 혜택들이 마련돼 있다.
먼저 농지담보대출은 도시민이 전원에 주택을 마련하는 것을 돕기 위해 전원주택 건설용 농지를 담보로 하는 대출 서비스다. 읍ㆍ면 지역 소재의 주택으로 대지 면적이 1000㎡ 이내, 주택 연면적 200㎡ 이내인 경우를 대상으로 한다.
전원주택자금 대출은 시 단위 이상 지역에 주택을 소유한 사람이 읍ㆍ면 지역에 있는 주택을 구입하거나 구조 변경 또는 신축할 경우에 지원하는 대출 서비스다. 농촌형 민박사업자금 대출은 지역의 제한이 없이 전원주택 자금대출 대상 자격에 해당되는 사람이 농어촌 민박사업 또는 농촌형 펜션 사업을 하고자 할 때 지원하고 있다.
동호인 전원마을 조성자금도 대출해준다. 동호인들이 공동 투자해 농촌지역에 전원마을을 조성할 때 드는 토지 및 주택 구입비, 신개축과 구조 변경 자금을 지원한다. 이 경우 동일 마을에 거주하는 동호인 가구가 3~20세대 이상이어야 하며, 구성원 중 전원주택 자금대출 대상 자격에 해당되는 사람이 3분의 2 이상이어야 가능하다.
재산증식과 더불어 주말농장 이용 및 농촌체험을 안내하는 전원생활예금도 있다. 국내 거주자라면 누구나 가입이 가능하며 거치식 형태의 예금으로, 가입금액 1000만 원 이상, 계약기간은 1년에서 3년까지 선택할 수 있다.
이 밖에 창업농후계자 사업이 있다. 농업에 종사할 의욕이 있는 청장년층을 적극적으로 찾아 지도하고 신규 영농창업 및 경영개선 자금을 지원함으로써 농업 전문 인력을 체계적으로 확보하고 유지하기 위해 추진 중인 사업이다. 영농 설계에 따라 1인당 2000만원에서 1억2000만원까지 차등 지원하며, 연리 3%로 5년 거치 10년 균등분할 상환하는 제도이다.
<달라진 농지제도>
그간 도시민이 농지를 사는 것은 ‘하늘의 별 따기’보다 어려웠다. 그러나 이제 농지제도의 개편으로 도시민이 농촌에 농지를 가지고 집을 짓기가 훨씬 수월해졌다. 우선 300평까지는 도시민도 농지를 구입하는 것이 가능해졌다. 더구나 건축면적 33㎡(10평) 이하의 주말체험 및 주말영농 주택에 한해서는 농지보전부담금을 50% 감면해준다. 또한 한계농지를 구입해 개발할 경우 농지조성비도 전액 면제된다. 헤럴드경제 객원기자 (전원&토지 컨설턴트) http://biz.heraldm.com/common/Detail.jsp?newsMLId=20101207000983 2010-12-13 12:05
[박인호의 전원별곡] 제1부 땅 구하기-(3) 국토면적 현황알기… 홍천군이 전국 최고 땅부자
전원생활을 준비하는 사람이라면, 우리나라의 국토면적 현황에 대한 개괄적인 정보 정도는 파악해 둘 필요가 있다.
전원주택지로 많이 전용되는 전답과 임야는 여전히 전 국토의 83%를 차지하고 있지만, 점차 대지와 도로로 바뀌면서 감소추세가 이어지고 있다. 특별, 광역시를 포함한 전국 시․군․구 가운데 가장 면적이 넓은 곳은 홍천군이다.
국토해양부가 2010년 지적통계연보 발간을 위해 국토면적을 조사한 결과를 보면, 지난 2009년 12월말 기준 국토면적은 총 10만210㎢로 조사됐다.
토지는 임야, 전, 답, 대지 등 28개 지목으로 구분 등록되는데 이중 임야가 6만4472㎢로 전 국토의 64%을 차지하고 있다. 이어 답(畓)이 1만1895㎢로 11%, 전(田)이 7821㎢로 8%로 나타났다. 이 밖에 대지가 2706㎢, 도로 2807㎢, 하천 2837㎢로 각각 약 3%씩을 차지하고 있다.
지난 1980년도를 기준으로 비교해 볼때 전과 답은 계속 감소하는 추세로 2만2099㎢에서 1990년도에 2만1484㎢로 2.7%, 2000년도에 2만507㎢로 7.2%, 2009년도에 1만9716㎢로 10.8%가 감소, 감소폭이 점점 커지고 있다. 임야 또한 1980년도 6만6129㎢에서 1990년도에 6만5571㎢로 0.8%, 2000년도에 6만5139㎢로 1.5%, 2009년도 6만4472㎢로 2.5% 감소한 것으로 집계됐다.
이에 반해 도로와 대지는 증가하는 추세다. 특히 도로는 1980년에 1400㎢에서 1990년에 1812㎢로 29.4%, 2000년도에 2278㎢로 62.7%, 2009년도에 2807㎢ 100.5%로 1980년 보다 2배나 증가했다. 대지는 1980년도에 1721㎢에서 1990년에 1937㎢로 12.6%, 2000년도에 2349㎢로 36.5%, 2009년도에 2705㎢로 57.2%가 늘었다.
현재 우리나라 전 국토의 면적 중 개인이 소유하고 있는 토지는 5만3767㎢로 54%를 차지하고 있으며 국유지는 2만3891㎢로 24%이다.
16개 광역시․도 가운데서는 경상북도가 1만9029㎢로 전 국토의 19%를 차지, 가장 넓다. 반면 광주광역시는 501㎢로 전국토의 0.5%에 불과해 가장 작다. 특별시·광역시 중에서는 울산광역시가 1058㎢로 가장 넓다.
전국 기초 자치단체(시․군․구) 중 면적이 가장 넓은 곳은 홍천군으로 1819㎢에 달했다. 홍천군은 기초 자치단체 뿐 아니라 특별시와 광역시를 모두 포함한 전체 시․군․구 가운데서도 가장 넓은 면적을 차지하고 있다. 홍천군은 태백산맥의 크고 작은 지맥에 둘러싸인 중 산간 지역으로 홍천읍 시가지를 관통하는 북한강 지류인 홍천강이 태백산맥의 분수령으로부터 서쪽으로 흘러 경기도 가평군 설악면에서 북한강과 합류하고 있어 그 유역에 작은 평야를 이루고 있다. 동북쪽으로 인제군과 양양군, 남쪽으로 횡성군과 평창군, 서쪽으로는 경기도 양평군과 북쪽으로 춘천시와 접하고 있다.
홍천군에 이어 인제군이 1621㎢, 안동시 1521㎢ 순으로 나타났다. 가장 면적이 좁은 기초자치단체는 2.8㎢에 불과한 부산광역시 중구로 조사됐다.
<특별시, 광역시, 일반시, 군 - 면적 순위>
단위:k㎡
1위: 강원도 홍천군 : 1,818
2위: 강원도 인제군 : 1,646
3위: 경상북도 안동시 : 1,520
4위: 강원도 평창군 : 1,465
5위: 경상북도 경주시 : 1,324
6위: 경상북도 상주시 : 1,255
7위: 강원도 정선군 : 1,221
8위: 경상북도 봉화군 : 1,201
9위: 강원도 삼척시 : 1,186
10위: 경상북도 의성군 : 1,177
<군-면적 순위>
1위 홍천군 : 1,818
2위 인제군 면적 : 1,646
3위 평창군 면적 : 1,465
4위 정선군 면적 : 1,221
5위 봉화군 면적 : 1,201
<시-면적 순위>
1위 안동시 : 1,520
2위 경주시 : 1,324
3위 상주시 : 1,255
4위 삼척시 : 1,186
5위 포항시 : 1,127
6위 춘천시 : 1,116
7위 강릉시 : 1,040
8위 김천시 : 1,010
9위 충주시 : 984
10위 공주시 : 941
<특별, 광역시-면적 순위>
1위 울산광역시 : 1,058
2위 인천광역시 : 965
3위 대구광역시 : 886
4위 부산광역시 : 760
5위 서울특별시 : 606
6위 대전광역시 : 540
7위 광주광역시 : 501
헤럴드경제 객원기자 (전원&토지 컨설턴트) http://biz.heraldm.com/common/Detail.jsp?newsMLId=20101208000567 2010-12-13 12:06
[박인호의 전원별곡] 제1부 땅 구하기-(4) ‘부동산은 현장이다’… 인터넷 믿지 말고 발품을 팔라
서울 인근 수도권이든지, 아니면 수도권 접경지역인 강원도나 충청도이든지, 그것도 아니면 전라도나 경상도이든지 간에… 내 가족의 전원생활을 위해 광역적 입지 선택을 했다면, 다음 단계로는 부지런히 발품을 팔며 실제 집을 지을 터를 찾아나서야 한다.
광역적 입지 선택은 예를 들면 ‘강원도’ 또는 ‘강원도 춘천·홍천’ 정도의 범주를 결정하는 것이다. 이어 춘천과 홍천 지역에 대한 정보를 수집하고 직접 발품을 팔면서 점차 춘천의 동산면, 홍천의 내촌면 등으로 지역적 범위를 압축해나간다. 이런 과정을 거쳐 최종적으로 내 가족의 보금자리 터를 낙점하면 된다.
직접 가보지도 않고 단지 아는 사람의 소개나, 인터넷 상에 오른 매물의 사진과 동영상만을 보고 덜컥 땅 매입 (가)계약을 하는 것은 절대 금물이다.
물론 최근에는 인터넷 정보가 워낙 다양하고 풍부한 데다, 국토해양부의 온나라부동산정보통합포털(www.onnara.go.kr)이나 네이버, 다음 등 인터넷 포털 등에서 제공하는 위성사진 검색 서비스가 워낙 정교하기에 ‘손품’만으로도 필요한 많은 정보를 획득할 수는 있다.
하지만 인터넷이나 위성사진 검색만으로는 한계가 있다. 손품을 팔아 파악한 정보는 직접 현장에 가서 보면 실제와 다른 경우가 흔하다.
내 가족의 전원주택 부지를 최종 결정하기 전 까지는 후보지 한 곳을 놓고서도 최소한 몇 차례는 가서 보고 또 봐야 한다. 비록 거리가 멀어 답사하기 불편하더라도 “두드리라, 열리리라”는 성경 말씀처럼 열심히 찾아 다녀야 한다. 그래야 내 땅, 내 가족의 땅을 만날 수 있다.
여러 곳의 후보지를 점찍어두고 가급적 봄 여름 가을 겨울 등 계절마다 가서 과연 이 자리가 나와 내 가족의 보금자리 입지로 적합한지를 꼼꼼하게 파악할 필요가 있다. 여러 가지 사정상 계절마다 살펴보기가 여의치 않을 수도 있다. 이때는 봄, 여름, 가을 중 한번, 그리고 겨울에 꼭 한번 살펴보길 권한다. 땅은 속살을 드러낸 겨울에 봐야 그 진면목을 알 수 있기 때문이다. 아예 발품을 팔지 않거나 한두 번 보고 서둘러 계약했다간 나중에 땅치고 후회한다.
필자의 경험을 사례로 들어본다. 나와 아내는 일단 지인이 추천한 홍천군 내촌면을 비롯해 인접한 두촌면, 화촌면, 내면, 서석면 등지를 대상으로 우리의 집터를 찾아나섰다. 아는 사람은 알겠지만, 전국 시(특별시, 광역시 포함)·군·구 가운데 홍천군의 땅 면적이 가장 넓다. 내촌, 두촌, 화촌, 서석, 내면만 해도 매우 광활한 지역이다.
먼저 나는 몇몇 부동산정보 제공업체의 사이트에 들어가 매물란을 전부 뒤졌다. 당시 2007년 말과 2008년 초 홍천 일대의 밭과 논(관리지역)의 시세는 보통 평당 10만~20만 원 선이었다. 10만원 초반대 매물은 드물었다. 그런데 한 인터넷 매물란에 평당 5만~6만 원짜리가 올려져 있었다. “이거다!”싶었다.
즉시 매물을 올려놓은 중개업소에 전화를 해서 위치(홍천읍)를 파악한 다음 차를 몰고 한달음에 달려갔다. 중개업자에게 당장 평당 5만~6만 원짜리 땅을 보자고 했다. 하지만 중개업자의 답변은 전화 통화내용과는 딴판이었다. 평당 10만 원짜리는 거의가 하자가 있는 땅이며, 사실 매수자를 끌어들이기 위한 ‘미끼용’이라고 털어놨다.
기가 막혀서 말이 안 나왔다. 만약 내가 인터넷 내용만을 믿고 덥석 (가)계약부터 했다면 아마 중개업자와의 분쟁으로 심한 마음고생을 겪었을 것이다. 여기서 부동산 투자격언 하나. ‘부동산은 현장이다’. 반드시 발품을 팔아 눈으로 확인을 해야 한다는 말이다. 꼭 새겨야 할 철칙이다. 헤럴드경제 객원기자 (전원&토지 컨설턴트) http://biz.heraldm.com/common/Detail.jsp?newsMLId=20101213000186 2010-12-13 12:06
[박인호의 전원별곡] 제1부 땅 구하기-(5) 시골 땅값의 비밀…‘똠방’만 배불리는 과도한 ‘중개 거품’ 낮추기
평소 강원도 전원생활을 꿈꾸며 주말이면 춘천, 홍천, 화천 일대의 전원부지를 찾아다니던 A씨는 최근 시골 땅값에 감춰진 비밀을 알아냈다.
그 비밀이란 통상 공인중개업소에서 제시하는 매물 가격에는 실제 땅 주인이 팔아달라고 내놓은 가격 보다 엄청난 ‘거품’이 끼어있다는 것.
예를 들자면 땅 주인이 3.3㎡(1평)당 20만원을 받아달라고 내놓은 매물이 중개업소를 통해 손님(매수희망자)에게 소개될 때는 25만~30만 원 선으로 뛴다.
이쯤 되면 시골 땅 거래에서 흔히 볼 수 있는 법정 중개수수료 외에 플러스알파를 요구하는 수준이 아니라, 아예 ‘배보다 배꼽이 더 큰’ 상황이다.
통상 시골에서 땅 거래를 하게 되면 중개업자는 매수자에게 법정 수수료의 2배가량을 요구한다. 그들은 “거래 단위가 도시의 부동산처럼 크지 않은 데다 거래 건수 또한 적기 때문에 법정 수수료로는 사무실 임대료도 건지기 어렵다”고 하소연하고, 매수자들도 대체로 이를 받아들인다. 어느 정도는 수긍이 가는 대목이기 때문이다.
하지만 흔히 들어본 기획부동산의 쪼개 팔기 땅이 아닌데도 이처럼 중개 거품이 잔뜩 끼는 이유는 뭘까.
바로 ‘똠방’ 때문이다.
똠방이란 현지 중개업소나 개발업자에 땅 매물을 공급하고 소개료를 챙기는 현지인으로 일종의 무허가 프리랜서다.
대개 현지 사정을 꿰고 있는 이장, 새마을 지도자, 농지위원 등 동네 유지들이 주류를 이루지만, 최근에는 프로판가스 공급업자, 특별한 직업이 없는 시골동네 건달들까지 끼어들어 한마디로 난장판이다. 이들은 일정액의 수수료를 받고 토지를 저렴하게(그들 입장에서 볼 때) 소개해주는 방식으로 매물을 거둬들이는데 앞장선다.
사실 군 단위 시골은 땅 면적이 넓은 데다 농가가 드문드문 떨어져 있어 대개 읍이나 면 중심지에 사무실을 열고 있는 중개업자 입장에서는 땅 매물을 확보하기가 여의치 않다.
더구나 시골에 남아있는 주민들은 거의가 노인들이어서, 이들은 아직도 똠방에게 매도를 의뢰하는 옛 방식을 벗어던지지 못하고 있다.
이런 가운데 고속도로 IC주변 등 개발 호재를 갖춘 지역을 중심으로 최근 시골 똠방들이 다시 기승을 부리고 있다. 문제는 동일한 물건에 대해 똠방이 여럿 끼어들면서 매도가격이 천정부지로 치솟고 있다는 것. 각자가 그 매물을 확보하는데 일정부분 역할을 한 만큼 얼마의 작업비 즉, 인정비를 달라는 식이다.
이런 과정에서 똠방들 간에 분쟁이 생기기 일쑤며, 그 물건을 최종적으로 처리(계약 성사)하는 공인중개사와도 인정비를 놓고 시비가 잦다. 결국 이런 물건을 산 매수자는 중개수료료 외에 과도한 인정비를 지불함으로써 결국 바가지를 쓰는 셈이다.
홍천의 A공인 관계자는 “사실 똠방들의 횡포에 시골 땅을 거래시키기가 무척이나 어렵다”며 “똠방들의 인정비란 게 ‘유통거품’이기 때문에 이는 결국 매도자-중개업자-매수자 모두에게 손해를 끼치는 것”이라고 지적했다. 화천의 B공인 관계자는 “땅 주인이 20만원에 팔아달라고 내놓은 매물을 중개하다 보면, 나중에 동네건달들까지 와서 내몫을 내놓으라고 요구한다. 그렇게 되면 매도가격이 28만원, 30만원까지 올라가고 결국에는 거래 자체가 안 된다.”고 토로했다.
매도자는 정작 싸게 내놓았지만 안 팔리거나 늦게 팔려 손해고, 중개업자도 높은 매도가격으로 거래 자체가 힘든 데다 어렵게 성사시켜도 똠방들과 나눠먹어야 하기에 남는 게 별로 없다.
매수자 역시 매도자가 내놓은 가격보다 턱없이 비싸게 사는 셈이다.
시골 땅의 경우 이 같은 똠방의 폐해를 완전히 제거하기란 현실적으로 어려운 만큼, 결국 수요자인 매수자들이 현명하게 대처하는 수밖에 없다. 일단 ‘똠방 바가지’를 쓰지 않으려면 먼저 믿을만한 전원 및 토지 전문가나 양심적인 현지 공인중개사를 만나야 한다. 외지인인 매수 희망자가 매물로 나온 땅에 과도한 중개 거품이 끼었는지, 아닌지 또한 끼었다면 어느 정도인지를 파악하기란 사실상 불가능하기 때문이다.
믿을만한 전문가나 양심적인 중개사를 통해 적정한 가격을 절충하고, 전원생활 입지에 적합하고 미래가치가 높은 땅을 소개받아야 한다. 물론 똠방이 끼지 않은 좋은 물건을 소개받는 게 가장 이상적이지만, 비록 똠방을 통해 들어온 물건일지라도 나중에 더 많은 이익을 되돌려주는 가치를 지닌 땅이라면 관심을 가질만하다. 헤럴드경제 객원기자 (전원&토지 컨설턴트) http://biz.heraldm.com/common/Detail.jsp?newsMLId=20101214000605 2010-12-14 16:08
[박인호의 전원별곡] 제1부 땅 구하기-(6) 내 것이 될 땅은 첫눈에 ‘필’이 꽂힌다.
청춘남녀가 만날 때 첫눈에 반했다는 말이 있다. ‘필(feel)’이 꽂혔다는 얘기다. 땅도 마찬가지다. 내 것이 될 땅은 처음 만날 때 느낌이 팍 온다. 나와 땅의 궁합이 맞는다는 것이고, 결국 그게 명당이다.
만약 전원주택용으로 어떤 땅을 처음 봤을 때 남향, 배산임수, 조망 등 객관적인 기준 외에 뭔가 포근하고 아늑한, 그래서 끌어당기는 느낌이 오는 땅이 있다면, 자주 찾아가 그 느낌을 재차 확인해 볼 것을 권한다. 땅도 인연이기 때문이다. 객관적인 기준을 충족시키는 땅이라고 해서 누구에게나 “이거다!”라는 느낌을 주는 것은 아니다. 땅을 두루 찾아다니다 보면 알게 된다.
이렇게 인연을 맺은 땅은 주인이 정성껏 가꾸고 보살피기 마련이고, 그 결과 누구나 마음에 들어 하는 좋은 땅으로 거듭나게 된다.
필자의 경험을 소개해본다.
지난 2007년 겨울, 나는 주말이면 강원도 홍천군 일대를 누비고 다녔다. 나와 가족이 안주할 땅을 찾기 위해서…
하지만 중개업자가 소개해준 대부분의 땅은 첫 느낌부터 마음에 들지 않았다. 중개업자는 남향에 확트인 전망, 배산임수 등의 객관적 기준을 들어 좋은 땅이라고 설명했지만, 뭔가 끌림이 없었다.
여러 곳을 안내하던 중개업자는 나의 시큰둥한 반응에 조바심을 내면서, 약간의 흠결이 있지만 가격도 저렴하고 입지가 좋은 땅이 있다며 또 다른 곳으로 재촉했다.
수북이 쌓인 흰 눈을 밟으며 매물로 나온 땅에 도착했는데, 첫 눈에 ‘바로 이 땅이다!’라는 끌림이 느껴졌다. 뒤로는 야트막한 산이 감싸고 있고, 경사도 그리 심하지 않았다. 무엇보다 동서남쪽이 뻥 뚫려 있어 전망이 일품이었다. 게다가 총 5775㎡(1750평) 규모에 가격은 3.3㎡(1평)당 10만원, 주변 시세보다 3만~5만 원가량 저렴했다.
다만, 야트막한 북쪽 산자락 끝에 무덤이 몇 기 있는 게 흠이라면 흠이었다. 중개업자는 “무덤이 몇 기 있어 여자들이 싫어해 안 팔렸다. 하지만 무덤이 양지바른 곳에 있기 때문에 별다른 흠은 아니다. 전망 좋고 향이 좋아 집짓기에는 아주 좋은 터”라고 설명했다. 문화재 보호구역이지만 특별한 규제는 없고 다만 개발행위 허가기간이 조금 더 걸릴 뿐이라고 했다.
나는 맘에 들었지만, 일단 내색을 하지 않고 다른 곳을 더 둘러보자고 했다.
이후 아내와 함께 다시 찾아와 다음해인 2008년 5월에 계약을 하기 전까지 나는 이 땅을 보고 또 봤다. 아내 역시 다른 땅 보다도 가장 마음에 든다고 했다. 그제야 비로소 계약을 했다.
지금 집을 지어 살고 있는 땅은 이렇게 우리가족과 인연을 맺었다. 첫 눈에 반한 땅이었다.
<일반적인 땅 보는 법>
(1) 어떤 목적과 용도(전원주택용, 투자용 등)로 구입할지를 결정하라
(2) 땅의 모양과 형태, 토질 등 물리적 현황을 살피라
(3) 혐오시설과 선호시설 등 주변 환경을 체크하라
(4) 모든 길은 서울(수도권)로 통한다. 도로 등 교통여건이 좋아야한다
(5) 소유권, 이용권 등 권리관계를 분석하라
(6) 개발행위 및 건축 허가 등 공법적 규제를 파악하라
(7) 고속도로IC, 관광단지 등 개발 호재 및 미래 가치가 중요하다.
(8) 완벽한 땅은 없다. 단점을 장점으로 만들 수 있는지를 살피라
(9) 무조건 싼 땅만 찾지 마라. 내 목적과 용도에 맞는다면 제값을 주고 사라
헤럴드경제 객원기자 (전원&토지 컨설턴트) http://biz.heraldm.com/common/Detail.jsp?newsMLId=20101216000032 2010-12-16 14:22
[박인호의 전원별곡] 제1부 땅 구하기-(7) 턱없이 싼 매물에는 반드시 ‘함정’이 있다.
전원주택지로 관심이 높은 강원권과 충청권은 물론이고 양평, 용인, 가평, 여주, 이천 등 수도권에도 땅 매물은 널려있다. 특급 입지를 제외하고는 사실 살 사람이 없지, 팔려고 내놓은 땅은 수두룩하다.
물론 입지와 선호도, 개발 재료 및 미래 가치 등에 따라 가격은 천차만별이다. 결국 시세보다 저렴하면서도 내가 원하는 입맛에 맞는 땅을 만나려면 열심히 발품을 팔며 인연을 만들어나가는 수밖에 없다.
여기저기 이곳저곳을 찾아다니며 수많은 땅을 만나다 보면 어느새 매물의 옥석을 가려내고 시세의 적정선도 가늠할 수 있게 된다. 소위 땅을 보는 ‘내공’이 쌓이는 것이다.
이 과정에서 지역 중개업소를 활용하되 전적으로 의존해서는 안 된다. 보통 주변 시세보다 턱없이 낮은 가격의 매물이 나와 있다면 관심이 쏠리는 것은 당연하지만, 이 때 ‘값싼 매물의 함정’에 주의해야한다.
땅의 가격이란 그 땅의 모든 것을 보여준다. 풍수입지 및 생활환경, 미래가치를 완벽하게 갖춘 땅이 터무니없이 싼 매물로 나올 리는 없다. 땅주인이 급한 사정으로 내놓는 급매물 역시도 주변 시세보다 조금 낮출 뿐이다. 따라서 턱없이 싼 땅은 뭔가 하자를 감추고 있다고 보면 크게 틀리지 않는다.
그러면 하자가 있는 땅은 어떤 땅인가. 필자의 경험사례를 보자.
지난 2008년 초 까지만 해도 강원도 홍천에도 시세의 절반 수준인 3.3㎡(1평)당 5만~7만 원짜리 땅(관리지역 논밭)이 간혹 있기는 했다. 총 5000만원에 불과한 종자돈을 가지고 아담한 전원주택을 짓고 약간의 농사도 지을 수 있는 땅을 구하려던 우리 부부에겐 홍천은 ‘기회의 땅, 희망의 땅’이었다. 잘만 흥정해 3.3㎡(1평)당 5만원씩 살 수만 있다면 총 3300㎡(1000평) 규모의 땅을 장만할 수 있기 때문이다.
하지만 값싼 싸구려 매물은 그 물건을 인터넷에 올려놓은 중개업자조차 해당 매물의 위치나 정보를 제대로 파악하고 있지 못할 만큼 하자 투성이었다.
전화로 상담할 때는 “진짜 저렴한 매물이 여러 개 있다”면서 필자를 유인한(?) 홍천읍내 한 중개업자는 막상 현지에 도착해 싼 매물을 안내해달라고 하자 “지나치게 싼 매물 보다는 적정가격에 나온 좋은 땅을 보는 게 낫다”며 딴 소리를 했다. 돈이 모자라 싼 매물을 보고 싶다고 거듭 재촉하자 그는 “내비게이션에 지번 찍고 직접 찾아가라”며 안내를 거절했다. 그가 싼 매물을 인터넷에 올려놓은 것은 손님을 끌어들이기 위한 ‘미끼’였다. 화가 치밀었지만 애써 참고 해당 지번에 도착해보니 기가 막혀 말이 안 나왔다. 싼 가격에 나온 땅은 모두가 불구의 땅, 기형 땅이었다.
현장에서 보니 토지대장, 토지이용계획확인원, 지적도 등 공부상으로는 3300㎡(1000평)인 땅이 포장된 도로와 구거 등에 무려 1000㎡(302평) 가량이 편입되어 있어 실제 사용가능한 땅은 전체의 약 70%에 불과했다.
또 다른 싼 땅 역시 토지대장과 지적도 등 공부상에는 2640㎡(800평) 가량의 밭이었지만 그 중 660㎡(200평)은 계곡에 잠겨 있었다. 이런 땅은 실제 사용가능한 면적이 더 줄어들 수밖에 없다. 왜냐하면 도로와 계곡에 편입되지 않은 땅 일부도 계곡 경사지여서 제대로 활용이 어렵기 때문이다.
결국 공부상 면적으로는 싼 가격이지만 실제 사용가능한 면적만을 놓고 보면 별다른 가격 메리트가 없는 땅 들이었다.
이처럼 시골 땅은 공부상 면적과 실제 사용가능한 면적이 차이가 나는 경우가 부지기수다. 토지대장과 지적도 상의 면적과 땅의 생김새만 보고 덥석 (가)계약을 했다간 나중에 땅치고 후회한다. 반드시 현장 확인을 거쳐야 한다.
또 다른 하자있는 땅 유형 가운데 소위 ‘무덤형 땅(땅의 생김새가 무덤처럼 볼록 솟아있는 땅, 기형적인 땅)’이 있다. 이 경우도 토지대장에 표시된 땅 면적은 1650㎡(500평)이었지만, 집을 짓기 위해서는 경사진 지면을 깎아 축대를 쌓아야 하기 때문에 토목공사비도 많이 들고 상당한 면적이 죽어버린다. 심한 경우 절반 정도 밖에 사용할 수 없는 ‘불구의 땅’도 많다. 결국 공부상 면적 기준으로 3.3㎡(1평)당 5만원에 나왔다고 해도, 면적의 절반이 제 구실을 못하게 되면 실제로는 갑절인 10만원인 셈이다.
그래서 정확한 땅의 평당가(3.3㎡=1평 기준)는 실제 사용 가능한 면적을 기준으로 총 매도 가격에다 통상 집을 짓기 위해 지출하는 토목비용 외에 추가로 들어가는 토목비용까지 더해서 산출하는 게 맞다. 그게 진짜 평당가이다. 단지 공부상 면적 기준으로 평당가가 싸다는 것은 큰 의미가 없다. 결국, ‘싼 게 비지떡’이라는 말은 땅 구하기에서도 그대로 적용되는 격언이다. 헤럴드경제 객원기자 (전원&토지 컨설턴트) http://biz.heraldm.com/common/Detail.jsp?newsMLId=20101220000191 2010-12-20 09:26
[박인호의 전원별곡] 제1부 땅 구하기-(8) 땅을 산다구요? 천만에, 지역을 사야지요.
전원생활을 준비하는 사람들 중 상당수는 다소 막연하게 시골 땅을 찾는다.
인터넷에 들어가 부동산 정보제공업체 등의 사이트에 오른 개별 매물을 보고, 해당 중개업자에게 연락한 뒤 현장을 찾아가 살펴보고 마음에 들면 계약을 하고 아니면 포기한다. 또는 친인척이나 주변의 아는 사람을 통해 종종 물건을 소개받고 매수를 하곤 한다.
이렇게 산 땅 가운데는 가격이 상대적으로 저렴하고 입지가 괜찮은 땅도 간혹 있을 수는 있다. 하지만 대개는 시간이 흐를수록 불만족스러워지기 마련이다.
땅을 사서 가끔 주말농장용 텃밭으로 활용할 때만 해도 내 땅을 마련했다는 기쁨에 마냥 즐겁기만 하다. 그러나 점차 내 땅의 장점보다는 단점이 더 두드러져 보이고, 집을 짓기 위한 준비 작업에 들어가면 그동안 알지 못했던 땅 자체의 흠결과 주변의 나쁜 환경 등 숨겨진(?) 사실들이 속속 드러나면서 땅을 치며 후회하기도 한다.
따라서 시골 땅을 구하고자 한다면 보다 넓게 보는 안목이 필요하다. 전원생활을 누리면서 나중에 땅값 상승이라는 ‘덤’을 얻기 위해서는 ‘개별 땅’이 아닌 ‘그 지역의 가치’를 산다는 자세로 접근해야 한다. 즉, 개별 땅 보다는 그 땅의 가치를 높이는 지역에 포커스를 맞춰야 한다는 얘기다.
야산에서 바라본 동창마을 일대 전경
그런 지역은 우선 전원생활의 전제 조건인 뛰어난 자연환경을 갖춰야 한다. 그리고 문화·교육·생활 인프라도 어느 정도 뒷받침되어야 한다. 전통 있는 마을과 문화재 등 역사·문화 테마를 겸비하고 있다면 더욱 좋다.
무엇보다도 땅의 미래가치를 결정짓는 개발 재료를 갖춰야 한다.
서울 및 수도권과 연결되는 신설 고속도로 IC 주변이나 복선전철 역세권 일대가 바로 그 곳이다. 예컨대 이미 개통된 경춘고속도로(동서고속도로 1단계 구간, 서울 강일~춘천·동홍천)와 연결되는 홍천~인제~양양 구간(동서고속도로 2단계 구간)은 오는 2014년에 개통될 예정이어서 신설IC 주변을 중심으로 개발 기대감이 높다. 21일 완전 개통된 경춘선(서울 상봉동~춘천) 복선전철 역세권 일대도 향후 투자 열기가 더욱 고조될 전망이다.
그럼 미래 지역가치가 높은 사례를 직접 찾아보자.
강원도 홍천군 내촌면은 행정구역상 물걸리, 도관리, 화상대리, 서곡리, 문현리 등으로 나뉘는데, 병풍처럼 우뚝 솟은 산 밑으로 홍천강 상류인 내촌천이 굽이굽이 휘감아 흐른다. 풍수에서 말하는 배산임수의 명당으로 꼽을만하다.
현재 서울 및 수도권의 접근성은 다소 떨어지지만, 지난해(2009) 개통된 경춘고속도로의 끝 지점인 동홍천IC(화촌면)를 이용할 수 있다. 특히 이 동홍천 IC와 바로 연결되는 내촌IC라는 개발 호재를 갖고 있다. 홍천(내촌)~인제(상남)~양양을 잇는 동서고속도로 2단계 구간은 오는 2014년 완공될 예정이지만, 정부 예산의 효율적 집행과 고속도로 운영의 효율성 차원에서 동홍천IC~내촌IC 구간은 2003년 하반기나 2004년 초께 개통될 가능성도 높다.
이런 개발 호재의 한가운데에 내촌면 안에서도 물걸리가 있다. 하지만 이걸로는 부족하다. 향후 땅의 미래가치는 그 땅이 속한 지역이 어떤 스토리를 갖추고 있느냐 하는 것 즉, 테마마을이 될 수 있느냐 없느냐에 크게 좌우될 것이다.
내촌면 물걸리에서도 동창마을은 이 같은 잠재력을 갖춘 대표적인 마을이다.
이 마을은 이름 그대로 ‘동쪽의 창고’란 뜻이다. 강원도에서는 보기 드물게 비옥한 농지와 생산물을 갖고 있다. 예부터 마방이 있어 임금님이 계신 한양으로 진상품을 실어 날랐다고 한다. 물론 마방을 통해 지역 물자 수송의 거점 역할도 했다.
이 마을은 또한 용호강(홍천강 상류-내촌천)과 척야산을 배경으로 빼어난 경관이 일품이다. 척야산 진달래와 용호강은 ‘국민가수’ 이미자와 설운도 등 대중가수들이 부른 노래가사에 나올 정도로 빼어난 아름다움을 자랑한다.
이 뿐만이 아니다. 이 마을은 강원도에서는 유일하게 인근 절터(물걸사지)에서 석조여래좌상, 석조비로자나불좌상, 불대좌, 불대좌 및 광배, 3층석탑 등 국보급 문화재가 무려 5개나 발굴된 ‘문화재 마을’이기도 하다.
여기에 척야산은 기미년 3월1일 만세 운동의 성지(?)이기도 하다. 당시 이를 이끈 김덕원 의사는 의거 후 인근 용호대의 다락방에서 삼년간 은신 중에 산 뒷자락을 타고 척야산에 올라 하늘에 우러러 우리나라의 독립을 절규했다고 한다. 척야산 청로각은 김덕원 의사의 숭고한 정신을 기리기 위해 세워졌으며, 청로각 누각의 이름은 전 성균관장 박중훈 선생이 짓고, 글씨는 최규하 전 대통령이 썼다고 전해진다.
근래 들어 사람들의 관심이 매우 높은 이런 역사·문화적 배경은 동창마을을 테마가 있는 마을로 만드는 데 밑거름이 되고 있다.
이와 함께 시골마을에서는 보기 드문 교육 인프라도 갖추고 있다. 1941년 개교한 동창초등학교와 대안학교인 팔렬중고등학교가 바로 그 것. 팔렬중고교는 이화학당(이화여대)과 한 뿌리인 이화학원(이화여고, 이화외고)에서 운영하고 있다.
전원생활을 준비하는 사람이라면 이처럼 장래 지역가치가 빛을 발할 숨어있는 마을을 발굴해야 한다. 그래야 전원생활을 누리면서 투자가치도 덤으로 얻을 수 있다. 헤럴드경제 객원기자 (전원&토지 컨설턴트) http://biz.heraldm.com/common/Detail.jsp?newsMLId=20101221000457 2010-12-21 10:35
[박인호의 전원별곡] 제1부 땅 구하기-(9) 지역을 선택하기 전에 반드시 ‘재난지도’부터 살피라
2010년 겨울 들어 아직은 폭설과 한파로 인한 심각한 피해는 없는 것 같다. 다행스런 일이다. 하지만 앞으로가 문제다. 소한·대한이 낀 1월(2011년)은 겨울 추위의 정점인 데다, 그 이후에도 기상 이변에 따른 자연재해는 매년 어김없이 발생하고 있기 때문이다.
사실 올해만 해도 1월에는 폭설과 이상 한파, 3~4월에는 이상 저온현상, 6~8월에는 폭염과 열대야가 기승을 부렸다. 또 9월 초엔 태풍 곤파스가 휩쓸고 지나가면서 엄청난 피해를 남겼고, 이어 추석 연휴에는 ‘물폭탄’이 쏟아져 수만 채의 주택이 크고 작은 손실을 입었다. 11월에는 때 아닌 황사경보가 발령되기도 했다.
하지만 이처럼 변화난측한 자연재해도 특정 지역에 자주 발생하는 등 어느 정도 규칙성을 띠고 있다. 즉 폭우와 폭설, 폭염 등 같은 자연재해가 매년 되풀이 되고 있는 곳이 있는가 하면 그런 피해가 적거나 아예 비껴간 곳도 있다.
전원주택 입지를 찾을 때 기상 이변에 따른 자연재해가 심한 곳은 당연히 피하는 것이 상책이다. 필자는 풍광이 뛰어난 계곡 주변의 경사도가 급한 임야를 깎아서 지은 펜션이나 전원주택을 볼 때면 행여 폭우로 인한 사고가 발생하지나 않을까 늘 불안한 마음이 든다.
그러면 자연 재해의 영향을 상대적으로 덜 받는 곳은 어디일까?
넓게 보면 바닷가 주변 보다는 산이 더 안전한 것 같다. 지진, 쓰나미, 태풍, 황사 등의 재해 위험에는 아무래도 산보다는 바닷가가 더 노출되어 있다.
보다 정확한 지역별 자연재해 정보는 각 지방자치단체에서 재해 예방 및 정비계획 활용을 위해 작성하는 재해정보지도를 보면 알 수 있다. 하지만 재해지도를 갖춘 지자체가 전체의 절반을 약간 웃돌 뿐이고, 그나마도 부동산 가격 하락을 우려한 지역 주민의 반발 등을 고려해 이를 공개하기를 꺼리는 실정이다.
재해지도에는 침수흔적도 및 침수예상도 등을 토대로 재해발생시 대피요령, 대피소 및 대피경로 등의 정보가 담겨있다. 침수흔적도에는 태풍, 호우, 해일 등으로 인한 침수흔적을 조사해 표시해놓았다.
소방방재청에 따르면 2010년 9월 말 기준, 전국 230곳 지자체 가운데 재해지도를 갖춘 지자체는 127곳, 침수흔적도는 92곳(중복 가능)에 불과하다. 풍수해 저감 종합계획을 갖춘 곳은 16개 광역시도 가운데 제주특별자치도 한 곳 뿐이다.
만약 전원주택 입지로 마음에 두고 있는 지역이 있다면 먼저 재해지도가 있는지, 있다면 열람가능한지를 확인한다. 그리고 해당 지역 이장이나 중개업자를 통해 대략적인 재해정보를 입수한다. 또 최근 몇 년간 기상청에서 발표한 각종 자연재해 지역에 대한 자료를 참고하는 것도 한 방법이다. 헤럴드경제 객원기자 (전원&토지 컨설턴트) http://biz.heraldm.com/common/Detail.jsp?newsMLId=20101222000671 2010-12-24 16:21
[박인호의 전원별곡] 제1부 땅 구하기-(10) 오지 땅 사기 전에 군부대부터 살펴라
강원도 인제군 상남면에 ‘자포대(自飽垈)’란 특이한 이름을 가진 마을이 있다. 예부터 논이 많아 부자들이 살던 곳으로, 노비와 식구들이 먹을 쌀뜨물이 5리나 흘렀다고 해 마을 이름을 ‘스스로 배부른 터‘ 즉, 자포대로 지었다는 전설이 전해진다. 병풍처럼 산으로 둘러싸인 강원도 첩첩산중에 숨겨진 명당 터다.
그런데 평생 농사를 업으로 알고 땀 흘려 이곳을 일궈온 마을 주민들은 머지않아 정든 이 땅에서 떠나야 한다. 육군에서 이 마을을 수용해 기존 과학화전투훈련장을 확대키로 결정하고 막바지 보상 작업을 진행 중이기 때문이다.
군 시설 이전 및 신규 조성에 따른 토지 수용으로 마을의 존립기반이 송두리째 흔들리고 있는 곳은 비단 자포대 마을뿐 만이 아니다. 경기도 파주, 연천과 강원도 철원, 화천, 인제, 양구 등 전방 접경지역의 경우 군 시설의 이동에 따라 해당 토지시장의 부침이 매우 심하다. 당연히 군 시설이 새로 들어서는 지역은 땅값은 바닥세를 면치 못한다.
군 시설이 새로 들어서는 지역 주민들은 보상을 받아도 마땅히 갈 곳이 없다. 수용되는 땅의 보상가격이 시세보다 크게 낮기 때문이다. 결국 땅 규모를 크게 줄이거나 비슷한 규모를 유지하려면 인근 땅은 엄두도 못 내고 더욱 척박한 땅으로 옮겨가야 한다.
수도권 일대에서 신도시 개발 등에 따른 ‘보상 대박’과는 거리가 먼 ‘보상 쪽박’인 셈. 수도권의 경우 대규모 신도시나 산업단지 조성 등의 개발이 추진되면 해당 지역은 물론 주변 토지가격은 급등한다. 당연히 공시지가와 시세도 오르게 되고 보상가도 그만큼 높아진다. 하지만 산골마을은 그 반대다. 군사시설이 들어선다는 소문만 돌아도 땅값은 급락한다. 시설공사가 완료된 이후에도 각종 제약이 가해지기 때문에 주변 지역의 땅값은 더 빠진다.
물론 아주 오래전에 헐값으로 땅을 샀거나, 대대로 농사를 지어온 경우라면 보상비가 제법 쏠쏠할 수도 있다. 하지만 최근 몇 년 새 투자용으로 오지 땅을 매입한 경우라면 매입가보다 보상가가 오히려 낮을 수 있다. 매입한 땅이 논과 밭이라도 농사를 짓지 못했다면 임야로 간주돼 헐값 보상이 되는 경우도 흔하다.
여기서의 교훈은 만약 전원생활을 위해 오지 땅을 사려 할 때는 군시설 현황 파악은 물론 군 시설 이전 및 신규 조성 계획이 있는지 여부를 꼼꼼히 살펴야 한다는 것이다. 군 시설이 들어서게 되면 모든걸 잃을 수도 있기 때문이다. 시골 땅을 살 때에는 가급적 계획관리지역 등 개발 가능성이 높고 간선도로 접근성이 좋으며 마을이 활성화된 곳을 사는 게 좋다. 헤럴드경제 객원기자 (전원&토지 컨설턴트) http://biz.heraldm.com/common/Detail.jsp?newsMLId=20101224000941 2010-12-24 17:41
[박인호의 전원별곡] 제1부 땅 구하기-(11) 좋은 땅과 나쁜 땅은?… 환금성과 평당가가 잣대다.
나쁜 땅(싼 땅)과 좋은 땅(비싼 땅)을 구별하는 기준은 뭘까.
여러 가지 기준이 있겠지만, 대표적인 잣대가 바로 환금성이다. 부동산의 최대 단점은 바로 환금성이 나쁘다는 것인데, 이런 단점이 없거나 덜 하다면 좋은 땅, 비싼 땅이다. 반면 땅을 파려고 내놓았지만 거들떠보는 사람이 없다면 이는 나쁜 땅, 싼 땅이다. 다시 말해, 내가 산 땅을 손해 보지 않고 바로 되팔 수 있다면 좋은 땅이란 것이다.
그럼 환금성이 높은 전원주택용 땅은 어떤 땅일까.
먼저 배산임수, 남향 등 자연적인 조건을 갖춰야 한다. 그리고 시골이지만 의료, 교육, 생활편의시설이 어느 정도는 갖춰진 곳이라야 한다. 외따로 떨어진 곳이 아닌 읍과 면 중심지나 그 인근 지역, 아니면 최소한 동네가 형성되어 있는 곳이 좋다.
여기에 주변에 고속도로IC 신설, 관광단지 조성 등 개발호재가 있는 땅이라면 금상첨화다. 이런 땅은 가격이 계속 오를 뿐 아니라, 높은 가격에 매물을 내놔도 거래가 잘된다. 즉, 환금성이 좋다.
좋은 땅과 나쁜 땅을 구별하는 또 하나의 기준은 평당가(3.3㎡=1평의 가격)다. 땅 소유자나 파는 사람 입장에선 평당가가 높다면, 그래서 비싼 가격에 팔 수 있다면 좋은 땅이요. 평당가가 낮으면 나쁜 땅이라고 할 수 있다. 반대로 사는 사람 입장에선 비슷한 입지 조건이라면 평당가가 낮은 땅이 좋은 땅이다.
여기서 지역 간 평당가의 높고 낮음은 서울과 수도권을 중심으로 놓고 판단해야 한다. 예를 들어 A지역에서 계곡 끼고 풍광 좋은 터가 3.3㎡(1평)당 40만원에 매물로 나와 있다고 하자. 하지만 서울과 수도권 접근성이 되레 A지역 보다 더 나은 B지역에서 비슷한 입지조건(계곡 끼고 풍광 좋은)의 땅을 30만원에 살 수 있다면, A지역의 평당가는 비싸다고 볼 수 있다.
서울과 수도권을 기준으로 지역 간 평당가를 판단해야 하는 이유는 전원주택용 땅의 매수 주체는 결국 전 국민의 절반 이상이 모여살고 있는 서울 및 수도권 거주자이기 때문이다. 따라서 이들 시각에서 평당가의 적정성 여부를 판단하는 게 객관적이다.
그렇다고 무조건 평당가가 싼 매물이 좋은 땅이란 얘기는 아니다. 싼 맛에 임야를 샀다가 나중에 택지 조성비가 눈덩이처럼 불어나 결국 실제 평당가는 매수가의 2배 이상이 되는 경우도 흔하다. 따라서 진짜 평당가는 매물로 나온 땅의 가격에다 집을 짓기 위한 통상의 토목비 외에 추가비용이 들어간다면 이를 더해서 산출하는 게 맞다.
경사가 심하고 돌이 많은 임야에다 집을 짓거나 농지를 개간하는 경우 포크레인 등 중장비를 동원해야 하는데 이 비용이 만만치 않다. 진입로가 좁아 인접 땅 일부를 사거나 사용승낙을 받아야 한다면 실제 평당가는 그만큼 높아지게 된다. 헤럴드경제 객원기자 (전원&토지 컨설턴트) http://biz.heraldm.com/common/Detail.jsp?newsMLId=20101227000365 2010-12-28 11:52
[박인호의 전원별곡] 제1부 땅 구하기-(12) ‘전원생활+투자가치’ 두토끼 사냥… 정보 선점력과 분석력을 키우라.
전원생활을 꿈꾸며 시골 땅을 찾는 사람 100명 중 99명은 향후 자신이 매입한 땅에서 자연이 주는 축복을 향유하면서 한편으로는 땅의 가치(지가)도 상승하길 바란다.
사실 도시에서 시골로 들어오면서 수입원이 끊기거나 새로 맞닥뜨린 농업에 전적으로 의존할 수밖에 없다면 땅값 상승을 바라는 것은 어찌 보면 당연한 일이다.
그럼 투자가치가 높은 지역, 미래가치를 품은 땅은 어떻게 알 수 있을까.
부동산 가운데서도 특히 토지는 정부 정책에 따라 그 가치가 좌지우지된다. 그렇기에 먼저 토지정책의 흐름을 제대로 읽어야 한다. 땅값 상승을 견인하는 지역 개발은 바로 이 토지정책에 의해 진행되기 때문이다.
토지정책의 흐름을 파악하기 위해서는 정보 선점력과 분석력이 요구된다. 하지만 일반인들이 이를 갖추기란 쉽지 않다.
토지시장에 큰 영향을 미치는 국토종합계획이나 도시기본계획, 지구단위계획, 도시개발계획, 각종 정비계획 등을 직접 수립하는 공무원들과 관련 전문가들이 정보 선점력과 분석력에서 훨씬 앞서는 것은 사실이다.
그렇다고 ‘길’이 없는 것은 아니다. 비록 일반인들이 정보 선점력은 뒤지더라도, 이후의 과정에서 얼마나 치밀하게 정보를 수집하고 가공 처리해서 내 정보로 만드느냐에 따라 전문가 못지않은 정보 분석력을 갖출 수 있다.
그에 필요한 정보는 이미 신문이나 인터넷에 널려있다. 다만 수많은 정보 속에서 옥석을 가려내는 감각을 키워야 하는데, 이는 결국 끝없는 공부와 실전을 통해서만 얻을 수 있다.
또한 정보 선점력이 다소 뒤지더라도 그게 토지 투자에 있어 큰 걸림돌은 아니다.
대개 토지 정책은 중장기 계획이기 때문에 기초조사-입안-결정-시행 과정에서 주민 의견수렴 및 공청회, 시·군·구의회 보고, 도시계획위원회 심의 등 다단계 절차를 거친다. 계획 수립에만 몇 년이 걸리기도 한다.
따라서 자신의 관심지역을 대상으로 이런 토지정책 수립과정에 세심한 주의를 기울이면 남들보다 한발 앞서 정보를 선점할 수 있다. 물론 남들보다 빨리 정보를 선점했다고 해서 반드시 좋은 투자성과, 즉 높은 수익률을 올리는 것은 아니다.
주식 뿐 아니라 부동산 투자의 성패도 타이밍에 달려있다. 특히 매수 보다는 매도 타이밍이 중요하다. 정보를 선점했더라도 매수 타이밍이 너무 앞서다 보면 장기간 투자금이 묶이게 되고, 이런 저런 사정으로 중간에 손해를 보고 되팔고 나와야하는 최악의 경우도 생긴다.
오히려 정보가 시장에서 서서히 퍼져가는 시점에 사들여, 완전히 열매를 맺었을 때 판다면 비록 조금 늦게 매수 타이밍을 잡았다 하더라도 단기간에 최고의 수익률을 올릴 수 있다.
초대형 개발 호재인 고속도로 건설을 예로 들어 보자. 대개 고속도로 IC 주변지역은 개발계획 입안 및 발표-착공-완공 및 개통-정착 등 단계별로 땅값 상승이 진행된다.
이 과정에서 그저 막연하게 ‘고속도로 IC로 부터 반경 몇 킬로미터 이내’를 수혜지역으로 분류할 게 아니라, 철저한 현장답사와 지역분석을 통해 비슷한 거리내에서도 최고의 수혜지역, 그중에서도 숨어있는 저평가된 땅을 골라내는 게 중요하다. 이는 현장 답사 등 발품을 파는 노력을 통해서만 얻을 수 있다.
결국 따끈따끈한 새로운 정보에 대한 선점력도 중요하지만, 드러난 정보를 가공해서 숨어있는 가치를 찾아내는 정보 분석력이 더 중요하다. 헤럴드경제 객원기자 (전원&토지 컨설턴트) http://biz.heraldm.com/common/Detail.jsp?newsMLId=20101228000586 2010-12-28 11:54
[박인호의 전원별곡] 제1부 땅 구하기-(13) 정부의 토지정책을 읽으면 미래의 땅이 보인다.
‘전원생활과 투자가치’란 두 마리의 토끼를 잡으려면 토지시장에 절대적인 영향을 미치는 정부의 토지정책에 대한 전반적인 이해와 분석능력을 키워야 한다.
먼저 국가의 최상위 국토개발계획인 국토종합계획을 알아야 한다. 국토종합계획은 20년 단위로 중앙정부가 수립한다. 현재 제4차 계획기간(2000~2020년)이 진행 중인데, 그동안의 변화를 반영한 4차 수정계획(2011~2020)이 곧 확정될 예정이다.
제4차 수정계획의 골격은 향후 수도권의 신도시 건설은 지양하고, 대신 인프라가 깔린 기존 구도심 개발에 치중하겠다는 것. 수도권의 경우 신도시 개발에 따른 주변 지역의 땅값 급등 현상은 더 이상 기대할 수 없게 된 셈이다.
국토종합계획은 국토개발의 마스터플랜인 만큼 제4차 수정계획은 향후 토지시장에 큰 영향을 미치게 된다. 따라서 수정계획에 대한 신문의 분석 기사는 물론 전문가들이 제시하는 향후 지역개발 및 토지시장 전망에 대해서도 꼼꼼하게 파악해둬야 한다. 관심을 갖고 있는 지역의 광역개발 내용에 대한 숙지는 말할 것도 없다.
나라 전체를 놓고 볼 때 국토종합계획이 ‘숲’ 이라면 도시기본계획은 ‘나무’에 해당한다. 도시기본계획이란 지방자치단체의 중장기 개발계획을 담은 틀이다. 이 계획은 특별시장, 광역시장, 시장·군수가 20년 단위로 수립하는데, 인구 변화 등을 감안해 5년마다 이를 수정할 수 있다.
도시기본계획에는 신규 개발지역, 도로 신설·확장계획, 용도변경 계획 등이 주로 담겨있다. 눈여겨봐야 할 핵심지표는 인구계획이다. 이에 맞춰 도로 등 기반시설과 주택공급, 경제·산업 등의 부문별 계획이 세워진다. 계획기간 내 다른 지방자치단체 보다 인구계획이 많이 잡혀있다면 그만큼 지역 개발이 활성화되고 그에 따라 땅 값이 오를 가능성이 높다.
특히 토지이용계획을 눈여겨봐야 한다. 토지이용계획에는 보전할 지역과 개발할 지역이 표시돼 있다. 이 가운데 시가화예정용지는 나중에 개발될 잠재력이 큰 땅이라는 점에서 투자가치가 높다. 도시기본계획 도면에는 시가화용지와 보전용지만 표시되고 시가화예정용지는 황색 점으로만 표시된다. 투기를 막기 위해 구체적인 지번 등은 표시되지 않는다.
유의할 점은 도시기본계획 또한 중장기 계획인 만큼 5년 단위로 수정되는데, 이 과정에서 당초 계획이 바뀌거나 아예 백지화될 수 있다는 것이다. 물론 새로운 개발 내용이 추가될 수도 있다. 땅을 살 때는 반드시 이런 변수까지 감안해야 한다.
지방자치단체는 도시기본계획을 확정하기 전에 주민들의 의견을 수렴하기 위해 공청회를 거친다. 바로 이때가 신규 개발예정지가 어디인지 파악해 볼 수 있는 좋은 기회다. 공청회 일정을 파악해두고 관련 정보를 수집, 분석한다.
도시기본계획은 실제 집행계획인 도시관리계획이 수립돼야 비로소 법적 구속력을 갖는다. 도시관리계획은 도시기본계획에서 한걸음 더 나아가 구체적인 도시 개발 및 정비·보전계획을 결정하는 것으로, 각 토지별 구체적인 용도가 결정된다.
이 때 해당 토지의 개발계획을 구체화하는 것이 바로 지구단위계획이다. 즉 지구단위계획은 도시기본계획상 개발예정지역으로 지정된 곳을 체계적이고 계획적으로 관리하기 위해 수립하는 도시관리계획인 것이다. 여기에는 도시지역에서 수립하는 도시관리계획인 제1종 지구단위계획과, 비도시지역인 계획관리지역 또는 개발진흥지구의 건축물 용도, 종류, 규모 등에 대한 제한을 완화하거나 건폐율 또는 용적률을 늘려주도록 규정하는 제2종 지구단위계획이 있다.
지구단위계획이 확정되면 해당 구역에서는 이 계획에 맞춰 땅의 용도가 바뀐다. 건폐율과 용적률도 완화된다. 지구단위계획에 따라 어떤 지역이 고밀도 개발이 가능한 곳으로 바뀌면 인근의 땅값도 크게 뛴다. 또한 이 계획에 따라 해묵은 규제에서 풀리는 지역도 관심대상이다.
시가화예정용지는 특히 주목대상이다. 시가화예정용지란 녹지지역 등 보전지역을 주거, 공업, 상업지역 등으로 개발하기에 앞서 도시기본계획상에 개발예정지로 미리 지정하는 것이다. 대개 각 지방자치단체는 개발이 필요한 지역에 대해 도시기본계획에서 시가화예정용지로 먼저 지정한 후 이에 대한 세부 계획을 수립하고 개발한다. 해당 지역의 인구변화와 주변 개발 상황 등을 고려해 개발이 필요하다고 판단되면 시가화예정용지를 주거, 상업, 공업지역 등으로 개발하는 것이다.
지방자치단체가 도시기본계획을 통해 시가화예정용지로 지정할 수 있는 땅은 자연녹지지역 이나 계획관리지역이다. 이 지역 중 개발계획이 아직 수립되지 않은 지역을 중심으로 시가화예정용지를 지정하게 된다. 대개 시가화예정용지의 개발은 시급성에 따라 5년 단위로 순차적으로 개발하게 된다. 시가화예정용지는 투기가 우려되기 때문에 일정기간 개발행위제한구역으로 묶일 수도 있다는 점에 유의해야 한다. 헤럴드경제 객원기자 (전원&토지 컨설턴트) http://biz.heraldm.com/common/Detail.jsp?newsMLId=20101229000187 2010-12-29 10:12
[박인호의 전원별곡] 1부 땅 구하기-(14) 땅 매입 계약 전에 토지이용계획확인원 체크는 필수
전원주택용 땅을 마련하는 방법은 두 가지가 있다. 이미 대지나 단지 형태로 개발해놓은 택지를 구입하거나, 지목이 전·답·과수원이나 임야인 땅을 매입해서 대지로 바꾸는 것이다.
후자를 전용이라고 하는데, 농지전용(전·답·과수원)과 산지전용(임야)은 허가사항이다.
농지와 임야는 대지에 비해 가격이 훨씬 저렴하다. 하지만 전용비용이나 도로여건, 토목공사 조건, 지하수와 오폐수 처리, 민원문제 등을 감안하면 되레 대지를 구입하는 것 보다 더 많은 비용이 들 수도 있다. 따라서 꼼꼼하게 득실을 따져보고 결정해야 한다.
전용허가 행위는 직접 할 수도 있지만 아주 까다롭고 귀찮기 때문에 대부분 측량설계사무소나 토목설계사무소 등에 대행을 맡긴다. 이들은 지방 관공서와 잘 통하기(?) 때문에 시골에서 전용허가를 받는 게 어렵지는 않다. 다만 대행 수수료는 업체별로 다소 차이가 있기 때문에 같은 서비스라면 한 푼이라도 절약할 수 있는 곳을 택하는 게 좋다.
전용이 가능한 토지는 일반적으로 용도지역이 관리지역인 땅이다. 물론 관리지역이 아니라도 전원주택을 지을 수 있는 땅은 많지만 전용이 까다롭거나 아예 불가능한 경우도 많다.
관리지역 여부를 확인할 수 있는 방법은 ‘토지이용계획확인원’을 떼어보면 된다. 시·군청에서 발급하는 이 서류에는 토지의 용도지역, 즉 관리지역인지 농림지역인지 아니면 자연환경보전지역인지를 표시해놓았다.
우리나라 전 국토는 ‘국토의 계획과 이용에 관한 법률’에 의해 4개의 용도지역 즉 도시지역, 농림지역, 관리지역, 자연환경보전지역으로 나뉘어있다. 상업시설 공장 빌딩 등이 들어서 있는 곳은 도시지역, 농사짓는 땅은 농림지역, 자연환경이 좋은 국립공원이나 강변, 호수가 등은 자연환경보전지역으로 지정되어 있다.
도시지역도 아니고 농사를 짓기에도 불편하며, 경관도 그저 그런 곳은 관리지역으로 지정해 제한적인 개발이 가능하도록 해놓고 있다.
관리지역은 다시 생산관리지역, 보전관리지역, 계획관리지역으로 세분화 되며, 건폐율과 용적률 규정이 각각 다르다. 즉 땅 위에 집을 지을 수 있는 면적(건폐율)이 계획관리지역은 40%(용적률 100%), 생산 및 보전관리지역은 20%(용적률 80%)까지다. 전원주택을 짓는 데는 이들 땅 어느 것이든 상관없지만, 그 땅의 가치는 당연히 계획관리지역이 높다.
용도지역 2가지가 중복된 곳도 있다. 한 필지에 2개의 용도지역이 지정된 것으로, 이때 정확한 내용은 시·군청에 문의해보면 된다.
토지이용계획확인원에는 땅 개발에 따른 각종 규제사항도 표시되어있다. 군사시설, 농지, 산림, 자연공원, 수도, 하천, 문화재보호구역, 전원개발, 토지거래허가구역 여부 등 이다.
결국, 어떤 땅을 매입해 전원주택을 짓고자 할 때 지적도와 함께 꼭 챙겨봐야 할 서류가 바로 토지이용계획확인원이다. 헤럴드경제 객원기자 (전원&토지 컨설턴트) http://biz.heraldm.com/common/Detail.jsp?newsMLId=20101230000450 2010-12-30 10:57
[박인호의 전원별곡] 제1부 땅 구하기-(15) 전원생활 계획부터 입주, 그리고 생활까지
전원생활을 준비 중인 사람이라면 처음 계획단계에서부터 집을 지어 실제 입주하기까지의 전 과정을 개괄적이나마 파악해둘 필요가 있다. 그래야 각 단계별로 충실하게 사전 준비를 할 수 있기 때문 이다.
전원생활 과정은 크게 계획단계-땅 구하기-집짓기-입주 및 실생활 단계로 구분할 수 있다.
계획단계에서는 얼마의 예산을 어떻게 마련할 것인가 하는 자금 조달 방법을 수립한 뒤 나와 내가족의 안식처, 즉 전원생활 지역을 선택한다. 계획단계에서의 지역선택은 경기도 가평군, 강원도 홍천군, 충청도 단양군 등 군 단위까지는 결정하는 게 좋다. 그래야 이후 땅 구하기 단계에서 읍·면·리 단위로 점차 대상지역을 압축해 나가기가 용이하다.
땅 구하기 단계에서는 현장(읍·면·리)을 두루 찾아다니며 마음에 드는 땅을 매입한다. 이 과정에선 계약 및 등기이전에 신경을 써야 한다. 소유권 이전 등기가 완료되면 개발행위 허가(농지 전용)를 받아 주택용지로 개발한다.
다음 집짓기 단계에서 중요한 것은 예산이다. 근래 들어 건축비 부담이 큰 화려한 별장형 전원주택 보다는 에너지 효율이 높고 생활하기 편리한 집이 대세다.
내 몸에 꼭 맞는 주택설계 또한 중요하다. 택지에 적절한 건폐율과 용적률을 확인해 주택 배치를 하고 주택 구조 및 평면, 외관 등을 확정한다.
설계가 끝나면 집짓기 공사에 들어간다. 이 때 가장 중요한 것은 시공업체 선정이다. 건축비는 얼마로 할 것이며, 어느 범위까지 맡길 것인가를 결정해야 한다. 맡기는 범위에 따라 건축비는 천차만별이다. 건축비를 어떤 방식으로 지불할 것인가에 대해서도 시공업체와 협의해서 결정한다.
통상 시공업체에게 일괄적으로 공사를 맡기지 않고, 토목-건축-마감 등 각 부분에 걸쳐 직접 해당 업체와 계약을 하고 시공을 감독하는 방식을 ‘직영’이라고 한다. 직영은 총 건축비용이 적게 들지만, 직접 공사현장에서 일일이 감독 및 관리를 해야 하기 때문에 번거롭다.
건축공사가 완료되면 사용승인을 받은 후 건축물 대장을 만든다. 건축물대장이 만들어지면 보존등기를 하게 된다.
이렇게 집짓기가 끝나면 이젠 입주해서 실제 전원생활에 들어간다. 집과 정원 등을 얼마나 경제적이고 효율적으로 관리하느냐에 따라 시골 생활비는 큰 차이가 난다. 준공 후 하자보수에 대한 협의도 중요하다. 실제 시골 전원주택의 경우 영세 중소업체들이 많이 짓다보니 완공 후 하자보수에 대한 분쟁이 잦다.
이런 점에서 ‘브랜드 단독주택’이 대안이 될 수 있다. 대표적인 예가 바로 SK건설 자회사인 SK D&D에서 내놓은 ‘스카이홈’이다. 친환경 저에너지 주택인 데다 아파트처럼 완공 후 하자 발생시 바로 보수를 해준다. 헤럴드경제 객원기자 (전원&토지 컨설턴트) http://biz.heraldm.com/common/Detail.jsp?newsMLId=20101231000574 2011-01-02 06:00
[박인호의 전원별곡] 제1부 땅 구하기-(16) 꿩(계획관리)이 없다면 닭(보전ㆍ생산관리)도 괜찮다
우리나라의 국토는 크게 용도별로 도시지역(주거·상업·공업·녹지), 관리지역(계획·생산·보전), 농림지역, 자연환경보전지역으로 구분된다. 이른바 용도구역이다.
이 가운데 전원주택용 땅을 구하는 사람들은 대개 계획관리지역을 찾는다. 중개업자들도 주로 계획관리지역의 땅을 추천한다.
기존의 준농림지역과 준도시지역이 통합된 관리지역은 계획관리지역과 생산관리지역, 보전관리지역으로 세분화되는데, 계획관리지역은 도시지역으로의 편입이 예상되는 지역이나 자연환경을 고려해 제한적인 이용·개발을 하려는 지역으로서 계획적·체계적인 관리가 필요한 지역이다.
보전관리지역은 자연환경보호, 산림보호, 수질오염방지, 녹지공간 확보 및 생태계 보전 등을 위해 보전이 필요하나, 주변의 용도지역과의 관계 등을 고려할 때 자연환경보전지역으로 지정해 관리하기가 곤란한 지역을 말한다.
생산관리지역은 농업·임업·어업생산 등을 위해 관리가 필요하나, 주변의 용도지역과의 관계 등을 고려할 때 농림지역으로 지정해 관리하기가 곤란한 지역이다.
관리지역 중에서도 계획관리지역의 땅을 주로 찾는 이유는 토지의 효율성 측면에서 볼 때 투자가치가 높기 때문이다. 계획관리지역은 건축물의 1층 바닥면적이 차지하는 비율(건폐율)이 40%(용적률 100%)로 생산 및 보전관리지역의 20%(용적률 80%)보다 배나 높다.
또한 계획관리지역에서는 공장, 창고, 물류용지, 가든 등을 지을 수 있다. 바로 이 때문에 수요자는 계획관리지역을 선호하고, 중개업자도 이를 적극 추천한다. 매물로 나온 땅의 토지이용계획확인원을 떼어보면 세분화된 관리지역을 확인할 수 있다.
계획관리지역의 땅이 투자가치가 높은 것은 사실이지만, 만약 실수요자가 전원주택을 지으려고 한다면 굳이 계획관리지역만을 고집할 필요는 없다. 생산관리지역이나 보전관리지역에서도 전원주택이나 근린생활시설 등을 건축할 수 있기 때문이다. 단지 전원주택(일부 텃밭 포함)을 짓고 여유있는 시골생활을 즐기고 싶다면, 가격이 계획관리지역보다 크게 저렴한 보전관리지역과 생산관리지역의 땅을 구입하는 게 비용 부담을 덜 수 있는 방법이기도 하다. 까다롭기는 하지만 농림지역 중 농업보호구역이나 임야의 경우 준보전산지에도 전원주택을 지을 수는 있다.
토지투자 차원에서도 지역개발의 흐름과 범위를 잘 파악해 전략적으로 길목을 지킨다면 생산 및 보전관리지역이라도 계획관리지역 못지않은 수익률을 낼 수도 있다. 생산 및 보전관리지역의 땅을 매입한 뒤 개발행위 절차를 거쳐 대지로 바꾸게 되면 그만큼 땅의 가치가 상승한다. 헤럴드경제 객원기자 (전원&토지 컨설턴트) http://biz.heraldm.com/common/Detail.jsp?newsMLId=20110104000080 2011-01-04 08:53
[박인호의 전원별곡] 제1부 땅 구하기-(17) 발품은 기본, 손품도 필요하다
처음 시골 땅을 구하고자 할 때는 다소 막연하다.
먼저 대강적인 자금계획과 나와 가족의 ‘전원둥지’를 틀 광역적 지역(충청도 단양, 강원도 홍천 등)을 선택한 뒤에 현장 답사에 나선다.
만약 ‘인생2막’의 귀촌지나 귀농지로 강원도 홍천을 택했다고 하자. 처음에는 가족 여행 삼아 홍천 9경 등 관광명소 등지를 찾아 다나며 홍천 전체를 두루 둘러본다. 홍천 전체의 분위기를 느껴보라는 얘기다. 이 때 지나치게 관광지화, 유원지화 되어 있는 곳과는 좀 거리를 두는 게 좋다. 호젓한 전원생활에 방해를 받기 십상이기 때문이다.
이렇게 다니다 보면 자연조건이나 투자가치 측면에서 만족할만한 땅(크게는 리 단위, 작게는 마을 단위)이 가끔 눈에 들어온다. 순간적으로 ‘필’이 꽂히는 인연의 땅도 만날 수 있다.
이후에는 점찍어둔 곳을 대상으로 집중적인 매물 분석에 나선다.
매물 분석에서 발품은 필수다. ‘부동산은 현장이다’라고 늘 강조했듯이, 관심이 가는 매물의 땅은 시간을 두고 보고 또 본다.
그러나 발품 전에 손품도 필요하다. 그래야 실제 현장답사 때 제대로 된 입지 및 투자분석을 할 수 있다.
먼저 매물의 지번을 확인해 지적도와 토지이용계획확인원, 토지대장 등을 떼어보고 하자가 없는 지를 체크한다. 그리고 인터넷 항공, 위성사진과 지도를 통해 해당 매물의 위치와 주변 환경 등을 꼼꼼히 살펴본다.
이 과정에서 걸림돌이 바로 매물 지번 확보다. 대개 부동산 중개업자들은 해당 물건의 지번을 노출하길 꺼린다. 자기가 애써 확보한 물건을 자칫 다른 업자에게 가로채기 당할 수도 있기 때문이다.
어쨌든 시간과 비용 낭비를 줄이기 위해선 매물 답사 전에 미리 그 물건에 대한 지번을 확보해 기본적인 분석을 마치는 것이 여러모로 이득이다. 그게 어렵다면 중개업자와 함께 한꺼번에 여러 물건을 둘러본 다음에 맘에 드는 매물의 지번을 확보해 꼼꼼하게 살펴본 뒤에 현장을 답사해 종합 분석하는 방법을 택한다.
손품의 절차를 살펴보자.
먼저 1/1200 축적으로 된 지적도를 통해 땅의 모양을 본다. 가급적 용도대로 이용하기 쉬운 모양이어야 한다. 울퉁불퉁하게나 길다랗거나 한 것은 좋지 않다. 정방형이면 금상첨화. 두 필지로 나눌 수 있다면 공동매입도 가능하다. 자금부담을 덜 수 있다. 도로가 길게 접해있는지, 인근에 개울은 있는지 등도 파악한다.
그런 다음 항공, 위성사진으로 넘어간다. 국토해양부와 LH공사에서 운영하는 온나라부동산정보통합포털(www.onnara.go.kr)이나 다음(www.daum.net) 지도를 이용하면 된다.
지적도로 본 상황이 항공, 위성사진 상으로도 그대로인지를 살핀다. 사진을 크게 확대해 보면 주변의 축사, 구거(도랑), 분묘 등 주거환경을 파악할 수 있고, 축소하면 고속도로나 국도, 지방도 등 교통여건과 인근 도시나 읍·면소재지와의 접근성 등을 한눈에 볼 수 있다.
지도에 표시된 등고선도 살핀다. 등고선을 살필 때 매물 주변 지형의 등고선이 좁고 두개의 선이 매물을 지나간다면, 이 매물은 경사도가 심하고 토목공사를 통해 택지를 조성했음을 알 수 있다. 등고선을 통해 경사도를 파악할 수 있을 뿐 아니라 현대풍수에서는 이를 통해 명당자리도 찾아낸다.
등고선과 등고선 사이는 별도로 등고선 높이를 표시하지 않는 한 10m이다. 임야의 경우 지난 2009년부터 서비스를 개시한 산지정보시스템을 활용하면 평균 경사도와 지형, 지세, 토양, 수밀도, 수령 등을 다양하게 검색할 수 있다. 인터넷지적지도를 유료로 서비스 하는 곳(www.geopis.co.kr)도 있다.
등고선 분석을 통해 급한 경사와 그에 따른 사용 가능 면적의 감소 등 해당 매물의 최대 결점을 찾아낼 수 있다. 지적도와 항공·위성사진으로 볼 때 하자가 있는 매물이라면 당연히 현장답사를 취소해서 헛걸음을 줄이는 것이 상책이다. 헤럴드경제 객원기자 (전원&토지 컨설턴트) http://biz.heraldm.com/common/Detail.jsp?newsMLId=20110105000586 2011-01-05 11:53
[박인호의 전원별곡] 제1부 땅 구하기-(18) 항공·위성사진을 활용하되 맹신은 금물
요즘은 참 편리한 인터넷 세상이다. 땅 매물의 지번만 알면 현장답사 전에 먼저 인터넷에 들어가 해당 매물에 관한 정보를 비교적 상세하게 파악할 수 있다.
이 과정에서 특히 항공·위성사진(온나라부동산정보종합포털 www.onnara.go.kr / 다음지도 www.daum.net / 네이버지도 www.naver.com)을 많이 이용하게 된다. 주변 지역에 대한 입체적, 종합적 분석이 가능하기 때문이다. 해당 매물의 현장사진이 있다면 이를 곁들여 사전에 현장상황을 최대한 유추해볼 수 있다.
항공·위성사진(지도)을 통해 체크할 항목을 살펴보자. 온나라부동산정보종합포털에서는 공시지가, 토지이용규제 등 각종 정보를 함께 검색할 수 있다.
(1) 먼저 위치와 지번을 확인한다.
(2) 서울 및 수도권, 해당 매물 주변 도시와의 접근성(걸리는 시간 및 거리)을 파악한다.
(3) 매물 주변 읍·면중심지와 인근 도시 등의 생활권역을 파악한다.
(4) 매물과 접해있는 토지의 위치 및 면적, 도로 및 맹지 여부, 국유지 여부 등을 확인한다.
(5) 등고선을 보고 경사도와 향, 매물의 위치가 도로보다 높은지 낮은지를 파악한다.
(6) 토지 경계는 도로에서 얼마나 떨어져 있는지를 확인한다.
(7) 인근 산이나 강과의 거리 등을 조사한다.
(8) 매물의 용도, 즉 전원주택 또는 펜션 터로 적합한지, 전원주택단지로 개발할 수 있는지, 농지로 활용하게는 나은지 등을 평가한다. 등산, 낚시, 관광지 개발 가능성도 아울러 평가한다.
(9) 투자성 평가는 필수다. 공동투자가 가능한지, 그럴 경우 수익률은 얼마나 기대할 수 있는지 등을 추산한다.
(10) 매물 인근 지역의 개발 호재도 파악한다.
(11) 근처 축사, 광산 등의 기피시설이나, 배수로를 확보하기 위한 구거 등을 살핀다.
항공·위성사진(지도)의 판독 과정에서 잘못 파악하기 쉬운 것 중 하나가 바로 향이다.
단지 매물의 뒤쪽에 산이 있고 남쪽으로 길이 나있는 지형을 보고 남향의 터로 착각할 수 있다. 항공·위성사진(지도)은 위쪽이 북쪽, 아래쪽이 남쪽이기 때문이다. 하지만 사방이 산으로 둘러싸인 산골에서의 향은 일반적으로 골짜기가 터진 방향을 보고 판단하는 게 맞다. 이때는 현장사진과 항공사진, 그리고 등고선까지 자세히 살펴본다.
항공·위성사진(지도)상으로는 길이라고 생각했는데, 막상 현장에 가보면 축대의 윗부분인 경우가 있다. 또 깊은 계곡인데 항공사진으론 판단이 어려운 경우도 있다.
때문에 항공·위성사진(지도) 판독을 통해 해당 매물의 하자나 흠결을 가려내기 어려운 경우에는 결국 현장 답사를 통해 확인하는 수밖에 없다. 물론 명확하게 하자가 드러났다면 발품을 팔 필요가 없다. 헤럴드경제 객원기자 (전원&토지 컨설턴트) http://biz.heraldm.com/common/Detail.jsp?newsMLId=20110106000597 2011-01-06 11:31
[박인호의 전원별곡] 제1부 땅 구하기-(19) 시골 땅 투자, 이렇게 하면 대박난다?… 격언과 속설
실제 전원생활이나 귀농을 위해 시골 땅을 구하는 사람들 역시도 속내는 매입하는 땅의 환금성이 좋고 가격도 상승하길 기대한다. 어찌 보면 당연한 일이다. 사실 땅 매입에 있어서 실수요와 투자의 경계선을 명확하게 구분하기란 어렵다. 동전의 양면과 같기 때문이다. 시골 땅 매입(투자)시 명심해야할 격언과 속설을 알아본다.
(1) 돈을 불리는 데는 땅이 최고다. 땅을 사놓으면 돈이 도망가지 않는다. 땅은 모든 부가가치의 원천이다.
(2) 땅 투자는 흠있는 땅을 싸게 사서 적임자에게 비싸게 파는 게 기본이다. 주식처럼 타이밍이 중요하다. 특히 매도 타이밍을 잘 잡아야 돈 번다.
(3) 순환매매식 투자가 좋다. 즉 여윳돈으로 땅을 산 뒤 200~500평의 작은 필지로 나눠 5필지 정도 가지고 5년마다 사고팔면서 차익을 챙긴다.
(4) 돈이 모자란다면 친척이나 친구, 지인과 공동 매입한다. 잘 모르는 사람과는 금물이다. 가급적 공동투자는 3인 이하가 좋다. 너무 많으면 불화나 갈등으로 매각이 여의치 않다.
(5) '걸레 땅'은 쳐다보지도 말라. 주인이 자주 바뀌는 땅, 분할 또는 합병이 잦은 땅은 사지 않는 게 좋다. 문제는 계속 문제를 낳는다.
(6) 땅 사는 것은 기회요. 땅 파는 것은 배짱이다. 용도에 맞는 싼 땅이 있으면 빨리 잡는다. 팔 때는 절대 서두르지 않는다. 급한 눈치를 보이면 거저 빼앗으려고 달려든다.
(7) 땅을 팔아 돈 벌었으면 다시 땅을 사라. 땅 판 돈의 절반을 다시 땅 사는데 재투자한다. 다시 산 땅은 판 땅 보다 더 커야 한다. 그래야 재산이 불어난다.
(8) 땅은 그저 땅으로 놔두는 것이 상책이다. 꼭 필요하지 않으면 그 위에 집 등 뭘 지으려고 하지 마라. 오래 묵힌 된장이 제 맛을 내듯 땅 또한 오래 묵힐수록 좋다.
(9) 전면 땅을 살 여력이 있으면, 후면 땅을 먼저 사고 나중에 전면 땅을 사라. 못 팔아서 쩔쩔매는 땅부터 싸게 사들인다.
(10) 장기 투자라면 축사 등 혐오시설 인근 땅도 사둘만 하다. 이들 땅은 매우 싸다. 오랫동안 묵혀두면 혐오시설이 이전하거나 다른 용도로 개발되면서 팔자를 고치는 날이 온다.
(11) 좋은 땅에 접한 나쁜 땅에도 관심을 가져라. 땅의 부증성(不增性)에 의해 좋은 땅은 결국 나쁜 땅을 필요로 하게 된다. 못생긴 땅도 옆 땅, 앞 땅과 합치면 쓸모 있는 땅이 된다.
(12) 땅을 사고자 할 때는 왜 팔려고 하는지 매도자의 형편을 먼저 파악한다. 아무리 값을 깎아도 화를 내지 않는다면 아마 닳고 닳은 땅 장사이거나 사기꾼일 가능성이 농후하다.
(13) 투자용 땅은 가공하기 전의 것을 산다. 전원주택단지로 조성된 땅, 허가받아 쪼개놓은 땅은 이미 땅 기술자들이 일차적으로 그 부가가치를 취하기 때문에 남는 게 별로 없다. 이런 땅은 실수요자용이다.
(14) 땅을 살 때는 겨울이 좋다. 다음 해 할 일 때문에 겨울에는 땅을 싸게 내놓는 경우가 많다. 또 옷을 벗은 맨 땅의 진면목을 제대로 파악할 수 있다.
(15) 손을 탄 적 없는 '처녀 땅'은 물어볼 것 없이 가격만 맞으면 바로 사라. 이런 땅은 기가 왕성해서 사두면 큰돈을 벌수 있다는 게 속설이다. 헤럴드경제 객원기자 (전원&토지 컨설턴트) http://biz.heraldm.com/common/Detail.jsp?newsMLId=20110110000081 입력 2011.01.10 08:58