주택임대차

임대인은 토지·건물과 같은 유형의 목적물이나 공유지나 도로의 사용권과 같은 무형의 목적물을 소유하고 임대하는 사람이며, 임차인은 임대인의 목적물을 임차하여 사용하는 사람이다. 임대에는 다양한 종류가 있겠지만 여기서 임대라 함은 주택의 임대차를 말한다.

일반적으로 주택의 매매가가 하락하면 임대료가 상승하고, 매매가가 상승하면 임대료는 하락한다고들 말한다. 민주당의 지난 정권의 잘못된 주택정책과 과도한 시장개입으로 천정부지로 치솟던 매매가가 정권이 바뀌면서 하락반전하여 지금은 쌍끌이로 매매가와 임대료가 끝을 모르고 하락하고 있다. 국가경제에 미치는 영향이 너무 커졌다. 

이런 현실에서 그동안에 임대인의 임차인에 대한 횡포가 얼마나 횡횡했는지 여부는 일일이 그 사례를 들기는 어렵지만, 어설픈 2분법적 사고와 관점에서 무조건 임대인은 ‘강자’, 임차인은 ‘약자’라는 치졸한 태도로 약자의 보호라는 명목으로 접근하였다. 특히 생활의 일부로 진행되는 주택 임대차 시장에서 불순한 동기의 계약이 아닌 정상적 거래에서조차 사정이 어려운 임차인은 그렇다 하더라도 사정이 좋은 임차인마저 ‘갑’이 되고, 사정이 좋든 어렵든 임대인은 철저하게 ‘을’이 되었다고들 말하고 있다.

계약갱신청구권이란 세입자가 집주인에게 전세계약 기간이 끝나기 6개월부터 2개월 전까지 현행 2년에서 4년으로 계약을 갱신해줄 것을 요구할 수 있는 권리다. 전세가가 떨어지면서 계약갱신을 청구하지 않는 세입자들이 늘고 있다는 뜻이다. 굳이 계약갱신을 쓸 필요가 없는 것이다.

임차인들은 계약갱신권을 사용하지 않고 전세가가 더 낮은 곳으로 이사 가고 있다. 임대인 입장에서도 계약갱신이 달갑지만은 않다. 계약 갱신한 임차인은 계약기간이 남았어도 언제든지 이사 갈 수 있기 때문이다.

‘세입자가 귀한’만큼 임대인들은 기존 세입자들이 ‘계약갱신권’을 쓰길 원할 것 같지만 현실은 그렇지 않다. 계약갱신권의 ‘독소조항’때문이다. 계약갱신권을 사용한 임차인은 계약기간이 남았어도 언제든 이사를 갈수 있다.

임대차법 제6조 2에 따르면, 묵시적 갱신의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약 해지를 할 수 있고 3개월이 지나면 효력이 발생한다. 임대차법은 계약갱신청구권을 청구한 경우에도 이 조항을 준용한다. 계약갱신청구권을 사용한 임차인이 이사를 가겠다고 통보하면 3개월 안에 임대인은 보증금을 돌려줘야 하는 것이다.

이렇다 보니 5% 이내 보증금 인상으로 세입자를 붙잡은 임대인들은 언제든지 보증금을 돌려줘야 하는 ‘리스크’에 노출되고 있다. 임대인들은 세입자가 연장 의사를 밝히면 차라리 임대료를 깎아 줄테니 계약갱신 말고 새롭게 계약서를 작성하자고 권유하고 있다. 계약갱신권을 사용해서 ‘언제든지 세입자가 퇴거할 수 있는 리스크’를 줄이기 위해서다.

그런데 계약갱신권을 사용한 경우 계약기간이 남았어도 언제든지 이사갈 수 있는 조항이 오히려 이러한 ‘역전세’ 리스크를 더욱 키우고 있다는 지적이다.

금리가 급등하면서 전세 시장은 가파른 하락세를 보이고 있다. 전국 곳곳에서 ‘역전세’가 심각한 문제가 되고 있다. 부동산R114가 2년 전과 올해 1건이라도 전세 거래가 있었던 서울 아파트 9606개 주택형의 전셋값을 분석(최고가 비교)한 결과, 올해 계약금액이 2년전 계약금액보다 낮은 경우는 1774개로 전체의 18%에 달했다. 18%가 역전세 위험에 노출돼있다는 뜻이다.

서울 시내 한 공인중개업소 관계자는 “2년 전에는 임대차법 도입되면서 전세 값이 폭등하더니 그 난리를 쳐서 도입한 임대차법을 이제는 임대인이나 세입자 모두 필요 없다고 한다.”면서 “시장 안정화를 위해 도입됐다는 법이 시장 불안만 더 키우고 있다”고 꼬집었다.

임대차계약 특약사항
1. 현 시설물 상태에서 임대차하며, 임차인은 등기부 사항을 확인하고 계약한다.
2. 본 계약은 거주 목적으로만 사용한다.
3. 본 계약을 임차인의 담보 제공 등 임대차 목적 이외의 용도로 사용할 경우 임대인은 이를 무효로 하여 인정하지 않으며 계약을 해지한다.
4. 임차인은 위 부동산을 변형이나 훼손하지 않는다. 위반 시에는 원상회복이나 금액으로 배상한다.
5. 일상생활의 전구, 방충망 보일러 점검 등 소모품은 사용자(임차인)가 부담하고, 누수, 보일러 교체와 같은 구조적인 문제는 임대인이 부담한다. 단, 입주 후 1년 이내이거나 보일러 등 소요경비가 10만 원 이상일 경우에는 임대인이 부담한다.
6. 본 계약을 해지(이사)할 경우 임차인은 3개월 전에 임대인에게 확실하게 전달한다.
7. 본 계약이 종료된 경우 임대인은 부동산의 원상회복을 확인 후, 보증금 반환은 실거주자에게 반환해도 무방하다.(계약자 서명 날인)
8. 임차인의 매월 관리비 납입금 중 장기수선충당금은 매 연말에 정산한다.(12월 납입 월세에서 공제)
9. 위에 열거되지 않은 사항에 이견이 발생할 경우에는 관련 법규와 일반적 관례에 따른다.
10. 주택임대차계약 신고는 계약일로부터 30일 이내에 관할 행정복지센터 방문 또는 국토교통부거래관리시스템을 통해서 계약당사자인 임대인과 임차인이 ‘주택임대차 신고서’에 공동으로 서명 또는 날인하여 신고한다.(「부동산거래신고 등에 관한 법률 시행규칙」 제6조의 2 제2항)
11. 임대인은 본 계약을 체결하고 위 부동산의 바닥과 벽지를 도배하고, 일부 전등을 교체한다.
12. 장롱은 철거한다.

그런데 이런 기사도 있다. 조금 지엽적인 문제를 부각한 것 같기도 하다.

집주인 쌈짓돈인가, 빌린 돈인가···전세보증금 너의 정체는?